Reajuste de aluguel 2022: o que é e quanto vai ser

Todos os anos, os contratos firmados entre locadores e locatários fazem aniversário. No mês seguinte em que se completa 12 meses de acordo entre as duas partes, o valor do aluguel pago pelos inquilinos é ajustado, para ficar de acordo com as variações acumuladas do ano anterior.

Esse processo é conhecido como reajuste de aluguéis, e pode assustar quem não estiver com o bolso preparado.

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Neste texto, vamos explicar como funciona o reajuste, as variáveis que influenciam na construção dos índices utilizados no cálculo dos valores ajustados, como escolher o melhor índice para proprietários e inquilinos, e quais os direitos e deveres de quem aluga um imóvel no Brasil.

Para entender mais sobre os efeitos do reajuste dos aluguéis na economia brasileira, CONFIRA este texto em nosso portal.

O que é reajuste de aluguel

O reajuste do valor do aluguel é a revisão do valor cobrado pelo imóvel alugado. A frequência com a qual esse reajuste acontece pode depender do contrato firmado entre locador e locatário, mas em geral ocorre todos os anos.

Os reajustes dos valores dos aluguéis no Brasil são firmados com base em um índice variável da preferência de quem está alugando, sendo os mais populares o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

O reajuste de aluguel pode pegar muitos de surpresa, apesar de que o aumento nos valores é esperado. Para não saírem no prejuízo, muitos locatários reajustam os valores para superarem o índice de inflação naquele período, para não perderem dinheiro.

O contraponto a isso é que, frequentemente, os salários de quem aluga os imóveis não sofrem reajuste para acompanharem a inflação, o que pode causar problemas financeiros e até resultar na perda do imóvel.

É importante deixar os termos do reajuste de aluguel anual claros no contrato, que pode ser ajustado para satisfazer ambas as partes. É possível sim negociar o reajuste de aluguel, sendo necessário somente que os termos estejam especificados.

Para quem não tem condições - ou vontade - de realizar um financiamento com bancos, dobrar o cuidado com os contratos de aluguel e negociar com o locatário é uma opção viável.

Lei do Inquilinato

Em 1991, quando o Brasil estava em meio à um trôpego processo de redemocratização, com planos monetários e políticas que tentavam estabilizar a inflação, foi aprovada a Lei do Inquilinato, que regulamenta os direitos e deveres dos envolvidos na elaboração de um contrato de aluguel em imóveis urbanos.

A lei serve, até hoje, como base para a elaboração das cláusulas que constroem o contrato de inquilinato. “Inquilino” é outro nome para quem aluga um imóvel, geralmente pertencendo a um “senhorio” ou a alguma empresa.
A lei vale tanto para imóveis alugados com propósito residencial quanto para pontos comerciais.

A lei permite bastante margem para manobra entre proprietário e arrendatário quando se refere a estabelecer valores para o reajuste e formas de pagamento dos preços atualizados.

Mesmo após o firmamento do contrato, os termos podem ser alterados legalmente, o que confere flexibilidade às cláusulas.

O padrão no mercado imobiliário é de que o reajuste ocorra no aniversário do fechamento do contrato, ou seja, 12 meses após a entrada no imóvel.

É isso que acontece em diversas plataformas, mas não existe um artigo na lei do inquilinato que define o período de um ano como o padrão indiscutível para o reajuste; entrando em um acordo entre locador e locatário, é possível encontrar a melhor opção para situações particulares.

Mas, a lei do inquilinato não se aplica a todos os imóveis em território brasileiro. Imóveis de propriedade pública, vagas de garagem ou estacionamentos, espaços publicitários, apart-hotéis e outros similares não são contemplados pela lei de 1991, mas sim por outros códigos específicos.

Reajuste de aluguel: quais são os direitos e os deveres do inquilino?

A Lei do Inquilinato não regula comente que imóveis se encaixam em sua competência, assim como as flexibilidades incluídas na elaboração de um contrato de aluguel e reajuste deste, mas também define os direitos e deveres do locatário e do locador.

O propósito da lei é garantir a equidade entre as duas partes envolvidas no aluguel de um imóvel; por isso, as funções de cada são determinadas.

Um inquilino tem direito a:

• Receber o imóvel nas condições ideais e acordadas;
• Não ser responsável por despesas extras, fora do valor do aluguel;
• Estar em posição de primazia na eventualidade de possibilidade de compra do imóvel;
• Ressarcimento no caso da realização de benfeitorias necessárias (quando se fazem reformas necessárias para a conservação do imóvel, mesmo sem a permissão do locador) e benfeitorias úteis (quando não há necessidade mas facilitam a permanência no imóvel, precisando da autorização do locador);
• Quebra de contrato a qualquer momento, aviso de 30 dias e desocupação.

Um inquilino deve:

• Pagar o aluguel em dia;
• Devolver o imóvel da mesma forma que o recebeu;
• Comunicar ao locador quaisquer danos;
• Usar o imóvel somente para o propósito acordado;
• Cumprir as regulações do condomínio onde o imóvel é situado.

Pode ter reajuste de aluguel em 2022?

O reajuste dos aluguéis acontecerá normalmente em 2022, de acordo com os termos acordados no contrato entre locador e locatário.

A maior parte do mercado imobiliário utiliza o IGP-M para calcular o valor do reajuste, acompanhando o mercado financeiro.

O índice é atualizado todos os meses, e portanto, nem todos os valores do reajuste são iguais; pode depender do mês em que o contrato de aluguel faz aniversário.

Quando é feito o reajuste do contrato de aluguel?

De acordo com a Lei do Inquilinato de 1991, o reajuste do aluguel é realizado todos os anos, quando o contrato firmado entre locador e locatário faz aniversário. Neste período, se calcula o valor do reajuste de acordo com o índice indicado no contrato.

O reajuste pode ser negociado entre quem é o proprietário do imóvel, quem o aluga e também pode envolver a corretora imobiliária, que muitas vezes fica encarregada de elaborar o contrato que irá reger sobre o aluguel do imóvel até seu fim.

No momento do reajuste, a imobiliária renova o contrato, se assim for acordado, e multiplica o valor do aluguel pelo índice estabelecido no mês anterior ao vencimento; este será o novo valor do aluguel pelos próximos 12 meses.

Reajuste de aluguel 2022: IGPM

No mercado imobiliário atual, o IGPM (Índice Geral de Preços e Mercado) é o mais utilizado na formulação de contratos de locação para definir o índice empregado em todos os reajustes de aluguéis.

Todos os meses, a FGV (Fundação Getúlio Vargas) calcula o IGPM levando em conta as variações de inflação no Brasil. Por conta desse critério, pode ser considerado o mais adequado para adaptar o valor do aluguel de forma pertinente.

Se o reajuste de um aluguel acontece todos os anos no mês de fevereiro, e o IGP-M acumulado em fevereiro de 2022 foi, por exemplo, de 8%, essa será então a taxa utilizada para obter o valor do reajuste que acompanhe as flutuações da inflação.

Cálculo do IGPM

Para realizar o cálculo do valor do aluguel reajustado a cada ano, o cálculo é o seguinte:

1. Multiplique o Valor Atual pelo Fator
Fator = IGP-M anual do mês anterior + 1
A taxa do IGPM deve ser transformada em sua representação decimal, ou seja, se a taxa for 13,26%, isso simboliza 1.326 sobre 100 (por cento), o que resulta em um decimal de 0,1326. Multiplicar esse valor pelo aluguel diminuiria o valor, portanto, acrescenta-se o 1 à frente para obter o aluguel reajustado.

Valor Atual x Fator = Valor ajustado

Para descobrir o valor atualizado do IGP-M anual, diversas ferramentas podem ser utilizadas como o site do Banco Central.

Calendário de reajuste do índice IGPM

O índice IGPM é atualizado todos os meses pela FGV, nos últimos dias, ou seja, entre os dias 27 e 28 até 30 ou 31 de cada mês.

Reajuste de aluguel 2022: IPCA

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, é menos utilizado no mercado imobiliário do que o IGPM.

Elaborado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o IPCA mede a variação nos preços de milhares de produtos ofertados aos consumidores brasileiros em diversos centros metropolitanos, avaliando o desempenho da inflação para os consumidores.

O IPCA é que mede, oficialmente, o índice de inflação no Brasil. O Conselho Monetário Nacional utiliza o índice para estabelecer metas do crescimento ou deflação da inflação no período anual; o IPCA também é utilizado para analisar a taxa básica de juros no país, a taxa Selic, que está hoje em 13,75% ao ano, de acordo com o Comitê de Política Monetária (Copom).

Cálculo do IPCA

O IBGE realiza o cálculo do IPCA por meio de análise de preços de produtos ofertados ao consumidor em grandes metrópoles e em centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Fortaleza.

Feita presencialmente e online, a coleta de dados para a construção do índice que mostra os níveis de inflação no mercado resulta em uma média ponderada, onde diferentes valores têm diferentes pesos.

Mais de 300 itens são observados pelo IBGE, e as importâncias diferentes que têm para os diferentes consumidores são levadas em conta na hora da elaboração do índice.

Pessoas com núcleos familiares maiores, mais filhos, um ou dois carros, com consumos de luz, água, gasolina maiores, que vivem em grandes centros urbanos, por exemplo, sentem a inflação de uma forma diferente do que solteiros, sem filhos, que trabalham de home office e só se locomovem por meio de transporte público ou carros de aplicativo.

Calendário de reajuste do índice IPCA

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é atualizado pelo IBGE todos os meses, entre os dias 11 e 20 do mês seguinte ao número divulgado.

Como escolher o melhor índice de reajuste de aluguel?

Os dois índices utilizados para medir o reajuste dos aluguéis após o vencimento dos contratos, o IGPM e o IPCA, têm similaridades e diferenças entre si.

O IGPM pode ser considerado um “índice geral”, que mede os aumentos em diversas facetas do mercado, e não somente o peso que os aumentos nos preços tem no bolso do consumidor, como acontece com o IPCA.

O IGPM mede os preços para os produtores, para os consumidores e para a mão de obra, cada aspecto tendo um peso diferente na hora de calcular o índice.

Por incluir tantas variáveis em seu cálculo, o IGPM tem a tendência de ser mais alto do que o IPCA, que é somente o medidor oficial da inflação no Brasil.

O uso do IGPM como o índice padrão para o reajuste de aluguéis não está estipulado em lei; na verdade, a Lei do Inquilinato dá a entender justamente o contrário: de que o índice pode e deve ser escolhido entre locador e locatário, para melhor atender aos interesses de ambas as partes, seja qual for o índice escolhido.

A adoção da taxa estipulada pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) é mais uma convenção do mercado imobiliário do que uma regra.

Assim, em momentos mais estáveis do cenário econômico, o uso do IGPM ou do IPCA se torna indiferente, pela similaridade entre os dois.

Mas, em momentos como o atualmente vivido no mundo, de pós-pandemia e reajuste dos sistemas de produção à volta da demanda após dois anos de declínio, os preços sobem rapidamente e tudo fica mais caro, o que influencia, inevitavelmente, no aumento do IGPM.

O índice deve ser escolhido de acordo com as preferências e possibilidades de ambas as partes envolvidas na locação de um imóvel.

Por que o reajuste do aluguel em 2021 foi alto?

Em 2021, o mundo assistia à derrocada dos números da pandemia, devido ao aumento estável de vacinação em uma escala global. Assim, as pessoas lentamente começavam a sair de casa novamente, e a demanda para o consumo aumentou de uma forma inesperada.

Quando isso ocorre, ou seja, a incompatibilidade entre oferta e demanda, quem sofre são os preços. O IGPM, índice que leva em consideração outros índices menores, como o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) e o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

Em maio de 2021, o índice estava em sua maior alta acumulada em 25 anos: 37,04%. Por conta desses aumentos, o aluguel, convencionalmente calculado com base no IGPM acumulado, viu uma alta impressionante, o que assustou o inquilinato.

É possível negociar o reajuste do aluguel?

Sim, é possível negociar o reajuste do aluguel junto ao locatário do imóvel. Tanto quem oferece o imóvel quanto quem o aluga compreende que existe um contexto econômico, político e social ao redor do aluguel, e que não se resume simplesmente a “pague ou saia”, mas sim em uma relação de acordos e meios-termos.

Em um ambiente imobiliário menos estimulado, pode não valer a pena que o locador exija uma taxa que o locatário não tem condições de pagar, pois seria muito difícil conseguir outra pessoa que pagasse o mesmo valor. O proprietário tem direito ao reajuste, mas o locador também tem espaço para manobrar o valor do aluguel reajustado.

Quer entender mais sobre o impacto dos aumentos na cadeia de produção nos índices econômicos que modelam o panorama do mercado? Confira mais sobre reajuste de aluguéis neste texto.

Reajuste de aluguel 2022: conclusão

O reajuste de aluguéis não é somente uma adaptação de preços ao cenário atual da economia; ele é também um “espelho”, que reflete muito da realidade dos consumidores, dos produtores, da mão de obra e do clima econômico no Brasil.