Fundos imobiliários: o que são, tipos e como investir

Entenda agora o que são fundos imobiliários, quais os tipos e como investir nesse ativo.

O interesse pelos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é crescente entre os brasileiros, principalmente as pessoas físicas, e um dos motivos é que eles têm rentabilidade mais alta do que a maioria dos rendimentos de títulos de renda fixa, os quais se mostram muito atrativos em tempos de alta da Selic, a principal taxa de juros brasileira.

Os fundos imobiliários permitem que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário, já que é possível comprar cotas na bolsa a partir de R$ 10 a R$ 100, ao passo que para investir em imóveis convencionais, seria preciso um valor bem maior.

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Outra vantagem é que os FIIs são isentos de imposto de renda e IOF para as pessoas físicas (consulte o site da Receita)para verificar sobre a incidência dos tributos e suas isenções em aplicações), mas é necessário que o investidor tenha uma conta em uma corretora de valores para alocar parte da carteira.

O que são fundos imobiliários

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um conjunto de recursos destinado à aplicação em empreendimentos imobiliários, tais como a construção e a aquisição de imóveis para locação ou arrendamento.

Ou seja, o investimento em imóveis é algo feito principalmente de três maneiras: comprando para revender depois da valorização da propriedade, colocando para alugar ou aplicando em cotas de fundos imobiliários.

Eles se assemelham aos investimentos tradicionais na medida em que os recursos captados são administrados por um gestor, o qual tem a responsabilidade de analisar o mercado e buscar as melhores opções para o momento.

Como funcionam os fundos imobiliários

Ao contrário dos Fundos de Investimento, os Fundos Imobiliários são negociados na bolsa de valores e requer dos investidores alguns conhecimentos básicos sobre a compra e venda de ações. Os FIIs são negociados através de cotas, as quais podem ser adquiridas por meio de uma corretora, por exemplo.

Essas cotas representam uma fração de um imóvel e com ela o investidor fica apto a receber mensalmente o lucro referente ao aluguel. O investimento em Fundos Imobiliários funciona como se fosse em um imóvel físico, porém sem nenhuma burocracia e ainda oferece mais uma série de vantagens.

Tipos de fundos imobiliários

Fundos de tijolo

A aquisição de direitos sobre imóveis é o destino do capital. O objetivo? Gerar renda através da locação deles. O risco desse tipo de investimento é o atraso no pagamento de aluguéis ou nos espaços vazios que ficam sem gerar renda enquanto não encontram locadores.

Fundos de papel

Eles também são conhecidos como FIIs de recebíveis ou FIIs de ativos financeiros. Esses fundos não compram os imóveis em si e sim, os títulos ligados ao mercado imobiliário, como a Letra de Crédito Imobiliário, a LCI, e o Certificado de Recebíveis Imobiliários, o CRI. O principal risco está relacionado ao pagamento dessas aplicações pelos seus emissores.

Fundos híbridos

Como o próprio nome diz, é uma mistura de papéis do segmento imobiliário quanto em investimento diretamente nos imóveis propriamente ditos. A principal vantagem de se investir nos Fundos Imobiliários Híbridos se refere à diversificação.

Qual o rendimento de um fundo imobiliário?

A maioria dos Fiis possui uma renda mensal que normalmente vem do aluguel de imóveis. Por determinação legal, eles devem distribuir, no mínimo a cada semestre, pelo menos 95% de seus lucros para seus cotistas, de maneira proporcional à quantidade de cotas de cada um.

Além disso, é possível obter retornos também com a valorização da cota, cujo preço unitário pode variar com o tempo, seja influenciado pelo mercado ou por aumento do valor patrimonial do fundo.

A origem dessa renda varia de acordo com o tipo de fundo, ou seja, pode ser proveniente de aluguéis, da receita de incorporação ou ganho de capital na venda dos direitos reais sobre os imóveis, ou de juros ganhos com os títulos e valores mobiliários, podendo também ser uma combinação desses fatores.

Investir em fundos imobiliários é seguro?

Não existe investimento que tenha retorno vantajoso assegurado, mas o investimento em FIIs é considerado seguro por ser muito mais conservador em comparação às ações de empresas, por exemplo.

No entanto, a rentabilidade deles pode não ser mais tão atrativa se a proposta de reforma tributária do governo federal em 2022 for aprovada, já que o governo quer cobrar 15% de Imposto de Renda nos dividendos distribuídos pelos fundos. Atualmente, o IR é isento na modalidade.

Para Fabio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos Imobiliários, a alta da Selic prolongou um efeito da pandemia em um mercado ainda em recuperação. "É um momento interessante para acumular, porque esses FIIs estão bastante baratos. Sem pressa, vá comprando aos poucos, gradualmente. O cenário macroeconômico atual não vai mudar de um dia para o outro", afirma.

É preciso ter em mente que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável e representam maiores riscos devido à sua volatilidade, e assim nem sempre é possível prever os resultados. Crises financeiras no mercado imobiliário e a baixa procura podem desvalorizar as cotas, por exemplo.
Vantagens dos fundos imobiliários

Listamos a seguir algumas das principais vantagens dos investimentos nos FIIs:

  • Renda mensal: o investidor obtém renda mensalmente por meio do pagamento do aluguel. Além disso, pode obter lucro no momento da venda, caso as cotas se valorizem.
  • Facilidade de acesso: os investidores podem comprar FIIs como uma ação de uma empresa e adquirir uma fração de um empreendimento, por exemplo.
  • Menor custo: em comparação com a aquisição direta em imóveis, o investidor de FII não terá gastos com impostos, taxas e custos de cartórios, dentre outros gastos que podem consumir até 5% do valor do imóvel.
  • Proteção à inflação: os contratos de um imóvel são normalmente corrigidos anualmente pela inflação. Apesar da possibilidade de vacância existir, o investidor tem a chance de ter a inflação compensada a longo prazo.
  • Imóveis de qualidade: possibilita o investimento em empreendimentos imobiliários de alto padrão por meio da compra de cotas, que ficam acessíveis a qualquer investidor, independentemente de sua capacidade financeira, por meio do fracionamento (as chamadas cotas).

Desvantagens dos fundos imobiliários

Antes de investir nos FIIs, é preciso se atentar para algumas desvantagens comuns nesses tipos de investimento:

  • Assim como o aluguel de imóveis, os fundos imobiliários também estão expostos a riscos tais como enchentes, incêndios e depredações. Além disso, a inadimplência ou vacância dos empreendimentos pode gerar redução no lucro e/ou gastos.
  • As fundos que investem em construção estão vulneráveis aos riscos inerentes a obras, como a não obtenção de uma licença ambiental ou embargos, por exemplo.
  • Como todos os investimentos, os fundos imobiliários também estão expostos ao cenário econômico. Uma economia fraca pode gerar uma dificuldade maior para obter ocupação completa do imóvel ou mesmo para que os inquilinos arquem com os aluguéis.

No caso de FIIs que investem em papéis, os cotistas do fundo arcam com o prejuízo em caso de calote.

Os fundos imobiliários mais rentáveis têm atraído a atenção dos investidores no Brasil
Os fundos imobiliários mais rentáveis têm atraído a atenção dos investidores no Brasil (Foto: Foto: FCO Fontenele / O POVO)

Como escolher o melhor fundo de investimento

A escolha dos fundos deve ser feita de acordo com os seus objetivos, como acontece em qualquer tipo de investimento do mercado financeiro. Veja a seguir algumas dicas:

Analise o portfólio

Antes de aplicar, procure saber quais as opções disponíveis na instituição financeira escolhida e analise quais os objetivos do fundo, os ativos ou empreendimentos dele.

Saiba sobre liquidez

Antes de escolher os fundos, é necessário também conhecer qual a liquidez em caso de venda. A média da negociação diária é um indicativo para saber se dá para transformar o investimento em capital novamente. Fique de olho na taxa de vacância, que indica o espaço vago nos empreendimentos do catálogo. Quanto menor a taxa de vacância, melhor.

A partir dos rendimentos pagos aos cotistas, é possível calcular o chamado dividend yield (rendimento do dividendo), índice que dá indicativos sobre a distribuição de rendimentos periódicos do fundo. Importante: existem fundos que têm um dividend yield alto por terem sofrido desvalorizações.

Saiba a localização

De modo geral, a localização é um dos principais elementos considerados mesmo por quem está apenas procurando um imóvel para comprar ou alugar. Esse cuidado vale tanto para pessoa física quanto para as empresas, já que o local marca boa parte da experiência delas com o empreendimento.

As pessoas físicas e as empresas estão sempre buscando por boas localizações e aceitam pagar preços mais altos para estar em bairros melhores e mais bem servidos em relação às facilidades e serviços necessários à rotina.

Portanto, a localização influencia diretamente no valor do metro quadrado do empreendimento escolhido e serve como parâmetro para comparar os valores de empreendimentos de uma mesma região e setor. O objetivo é saber se os valores são adequados aos praticados pelo mercado.

Determine qual o tipo de fundo

Apresentamos acima quais os tipos de fundos imobiliários, que podem ser de papel, de tijolo e os híbridos, dentre outros disponíveis. Estes são os principais, mas há dentro deles uma subdivisão em nichos específicos, tais como os de shopping centers (aluguel de lojas, estacionamentos etc); logística (galpões para armazenamento e distribuição de mercadorias) e escritórios (grandes prédios comerciais).

Entre os FII que investem apenas em ativos reais, há ainda aqueles que se especializam em nichos de empreendimentos específicos listados acima. Além disso, alguns investem em vários empreendimentos, inclusive com diversificação geográfica, enquanto outros concentram sua aplicação em um único imóvel.

Conheça o(a) gestor(a) do fundo

O(a) gestor(a) do FII é responsável por adquirir os ativos e negociar as vendas. Essa pessoa toma as decisões sobre os rumos e aplicações do fundo. Conhecer quem está nessa posição auxilia os investidores a diversificar segmentos e regiões.
Como investir em fundos imobiliários

Agora que o leitor já tem as informações básicas sobre o funcionamento dos fundos imobiliários, basta seguir esse roteiro para começar a investir:

• O primeiro passo é refletir sobre seu perfil (se conservador, moderado ou arrojado) e quais os objetivos de seu investimento (por exemplo, comprar uma casa ou garantir a aposentadoria na velhice). A partir daí será possível se assegurar se os fundos imobiliários são um investimento adequado para o seu caso.

• Procure uma corretora de valores ou a seção de investimentos do seu banco (a maioria possui canais digitais disponíveis e de fácil entendimento em aplicativos). A ação é necessária para obtenção de uma conta específica usada para comprar e vender cotas de fundos listadas na bolsa de valores. A corretora irá cobrar taxa de corretagem e outros custos que variam de 0,25% a 2% ao ano.

• Identifique quais são os negócios disponíveis no pregão e qual o volume de negociação (liquidez) dos que parecerem as mais interessantes.

• Analise a política de investimento do fundo que aparece nos prospectos, regulamentos e boletins mensais. Eles são publicados no site da bolsa.

• Fique atento ao histórico de distribuição de rendimentos pelo fundo e também qual a volatilidade dele na bolsa de valores. O objetivo é identificar como ele e o seu gestor se comportam, principalmente em momentos de pico do mercado.

• Compreenda que todo fundo vai ter riscos, tendo em mente a volatilidade das cotas na bolsa e o risco dos segmentos de imóveis que o fundo possui (comercial, shoppings etc.);

• Lembre-se de que o rendimento periódico distribuído pelo fundo é isento de Imposto de Renda, mas o eventual ganho de capital com a variação das cotas não é.


Os FIIs são investimentos de renda variável. Quer saber a diferença em relação aos de renda fixa? Essa informação está neste episódio do Dei Valor


Conclusão

Entender como os fundos imobiliários funcionam e investir neles não é uma tarefa difícil É possível aplicar a partir de poucos reais, por meio das cotas, e isso permite que o investidor pratique e conheça melhor a aplicação antes de realizar aportes maiores.

Como o momento atual é de crise econômica, alguns FIIs estão desvalorizados e sendo negociados abaixo do valor patrimonial. Ou seja, quem decidiu investir neles está pagando um preço inferior ao que o ativo na verdade vale.

Para saber mais sobre o mercado dos investimentos e aprender com dicas de especialistas e de outros investidores de níveis que vão do básico ao avançado, acesse as reportagens do canal de Economia do O POVO, como este conteúdo que analisa a alta dos juros, inflação e as eleições e como eles afetam o comportamento dos brasileiros na hora de investir.

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