Administrar interesses entre locador e locatário e entre o mercado e a política. Esses são papéis que o advogado Germano Belchior exerce como diretor-superintendente da Alessandro Belchior Imóveis e à frente da Associação de Administradoras de Imóveis do Ceará (Aadic).

 

São 25 anos de mercado, atuando no setor de compra, venda e locação. Experiência essa que não o deixa se abater por rumores de mercado ou por uma crise que impacta de diferentes maneiras em cada estado do País. “A gente não pode ser pautado muitas vezes pelo que é notícia no maior eixo, que é Rio-São Paulo, porque o Brasil é muito grande”, avalia.

 

O POVO - O senhor foi reeleito por unanimidade como presidente da Aadic (Associação das Administradoras de Imóveis do Ceará). Quando o senhor entrou, disse que iria fortalecer o setor. Como o senhor fez isso na primeira gestão e como está dando continuidade a esse trabalho na segunda?

Germano Belchior - Hoje, a gente tem uma interlocução nacional por meio da CBSI (Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários). Exemplo: hoje, tramitam no Congresso diversos projetos de lei que podem influenciar de uma maneira ou outra esse mercado. Mas os nossos nobres deputados não têm o conhecimento que nós temos, então, a CBSCI faz todo esse monitoramento e todo o trabalho de apresentação dos argumentos do segmento em prol ou em desfavor daqueles projetos que tramitam.

OP – Do ponto de vista prático, que projetos vocês realizaram?

Germano - Falando na questão proativa, tem projetos como o de Built to Suit. O que é? Você chega à Alessandro Belchior e diz assim: ‘Germano, estou precisando de um imóvel nesses moldes, mas eu não tenho no mercado, então, eu queria que você construísse para mim e alugasse’. Mas, antes de haver o Built to Suit, em caso de desistência do inquilino, a lei só colocava como penalidade para ele três aluguéis. Com a regulamentação, a gente pode estabelecer uma indenização.

 

OP – O carro chefe de vocês é locação. Como o senhor avalia o mapa da aluguel em Fortaleza?

Germano - O mercado imobiliário do Ceará é muito avançado. Ele deve ser o mercado que tem o menor índice de autogestão do Brasil inteiro, que são aquelas pessoas que estão alugando diretamente o seu imóvel para o inquilino. O mercado do Ceará é benchmarking (modelo) para o resto do País. Dentro da Aadic são 20 empresas que representam 30 mil imóveis.

 

OP – O que se tem de benefício no mercado imobiliário do Ceará que não existe em outros estados?

Germano - A garantia de aluguel, por exemplo, não existe no Rio de Janeiro, mas existe no Ceará. Alugou-se um imóvel e, a partir do momento em que ele foi alugado, as empresas bancam inadimplência por parte do locatário. Outra coisa, as empresas têm uma expertise muito grade na parte jurídica. Então, você não vai se preocupar em contratar advogado para mudar aquela situação. E esse serviço sem nenhum custo. Isso faz com que haja desestímulo à pessoa tentar aventurar-se no mercado sem orientação.

 

OP – No mercado, em geral, a inadimplência está aumentando. Como a locação foi afetada pela crise?

Germano - A gente não pode ser pautado muitas vezes pelo que é notícia no maior eixo que é Rio-São Paulo. Existe o impacto econômico da crise? Existe, mas muito menos agudo do que está acontecendo no Sudeste e no Sul. Essa crise é distinta das outras porque o sistema financeiro não foi afetado. O único que precisou fazer ajuste recentemente foi a Caixa. Quando você me pergunta se a crise chegou no mercado de locação, digo que a inadimplência aumentou. É alguma coisa compatível com o que estão noticiando? Não. O que a gente tem de inadimplência, hoje, algo em torno de 1,7%. Já foi de 4,5%. Mas, por conta dessa contaminação psicológica da crise, nas locações comerciais se sente um pouco, mas ainda se aluga mais do que devolve. Ainda se aluga 40% mais do que devolve.

OP – O mercado de venda está com uma perspectiva diferente do de locação?

Germano - Com relação ao mercado de novos, de lançamentos, temos construtoras aqui extremamente sólidas e experientes. Mas muita gente comprou e você tem uma capacidade de endividamento. Então, posso comprar um carro de cinco em cinco anos. Mas, se comprei, saí do mercado por cinco anos. Então você imagine um imóvel. O mercado está tornando as empresas mais seletivas. Então, se tem muito apartamento desse tipo, vamos fazer outro tipo, entendeu? Então, acho que esse momento é de adequação.

 

OP – E quando se fala em imóveis para investimento?

Germano - Não existe indexador melhor que imóveis. Imóveis não caem de preço, só sobem. E se você vir, daqui a um ano sobe 20%, 25%.

 

OP - Com relação aos imóveis novos, o senhor acha que o fato das construtoras terem a Coopercon (Cooperativa da Construção Civil), facilita para o mercado não sofrer com estoques?

Germano - Rapaz, cearense é um bicho danado. Povo forte, danado, viu. Essa Coopercon é um case. É incrível. Eu acompanhei desde a criação. Você compra com um custo incrível. Então isso traz resultado, você não está isolado. O associativismo, cooperativismo é muito importante. Você compartilha soluções. Todo mundo briga no mercado, disputa palmo a palmo, mas aquilo que você pode ter sinergia, você faz.

 

OP - O Ceará passou por obras estruturantes nos últimos anos. Então, em que medida a locação por temporada foi estimulada?

Germano - A locação por temporada praticamente não existe, porque ele não vale à pena. Você tem que mobiliar do talher ao pano de prato, do edredom ao ar-condicionado, para você explorar três vezes por ano: julho, dezembro e janeiro. Durante todo o outro período, você está pagando IPTU e condomínio para explorar três meses. As garantias que você vai investir em uma locação como essa não são as convencionais e a rentabilidade é muito baixa perante o que a pessoa tem que investir. Na ponta do lápis, dá prejuízo. Aonde tem mercado que funciona um pouquinho melhor de locação por temporada são as locações de veraneio. Porto das Dunas, Guaramiranga.

 

OP - Em comparação com outros estados, o preço do aluguel aqui é bom, não é tão alto. Mas, essa rentabilidade não é tão alta…

Germano - Hoje, o residencial vai render algo em torno de 0,5% de retorno. No comercial, essa média é um pouco mais complexa, porque eu coloco galpão, loja, sala, terreno prédio comercial e casa comercial, então é um mix muito grande. Mas eu diria que no comercial varia de 0,4% até 0,7%. Apartamento e casa residencial é mais regular.

 

OP - O senhor acha que o Centro da Cidade é subestimado com relação a investimento?

Germano - O Centro continua sendo o maior polo de negócios de Fortaleza. Se você for ver, o metro quadrado (m²) mais caro em São Paulo é no Centro. Assim como o metro quadrado mais caro em Fortaleza é no Centro, continua sendo.

 

Perfil

ATUANTE. Formado em Direito (1997) pela Universidade de Fortaleza (Unifor), Germano Belchior, 43, está há 25 anos no mercado imobiliário. Nascido em Fortaleza, sua primeira profissão foi como corretor de imóveis, desde 1990. Comanda a Aadic e é diretor-superintendente da Alessandro Belchior Imóveis. No âmbito social, atua como presidente no projeto Amigos em Ação, criado em 1992. 

Frase

O associativismo, cooperativismo, é muito importante. Você compartilha soluções. Todo mundo briga no mercado, disputa palmo a palmo, mas aquilo que você pode ter sinergia, você faz

 

Íntegra

Veja a entrevista completa em http://bit.ly/1HZtq8q