Quanto vale uma apartamento X na rua Y? Quem é corretor, vez por outra, pode ser confrontado com perguntas como essa. Mas a resposta não é tão simples. “Depende”, retrucam, e são diversos os fatores que compõem uma avaliação e que precisam ser bem analisados para que o preço não fique muito acima ou abaixo da média de mercado.

 

O quesito localização é sempre o primeiro a ser citado, embora os especialistas consultados pelo O POVO não tenham estimado, percentualmente, qual a influência no valor total. “É importante observar se é uma região pulsante em termos de mercado, se ascendente ou decadente, como está a demanda e oferta”, declara Salim Ary, da Salim Ary Imóveis e conselheiro fiscal do Sindicato da Habitação do Ceará (Secovi-CE).

Ele ressalta que, dentro desse aspecto, além do bairro, a microrregião onde está localizado o imóvel - até quatro quarteirões - também deve ser verificado, já que pode haver variações.

“Costumam me ligar para perguntar quanto é imóvel na avenida tal, mas eu posso ter o metro quadrado de mil a dois mil reais dependendo da área”, endossa Germano Belchior, presidente da Associação de Administradores de Imóveis do Ceará (Aadic) e diretor-superintendente da Alessandro Belchior Imóveis.

Pesquisar os preços praticados em imóveis de características semelhantes, na vizinhança, por exemplo, também pode servir de termômetro no negócio. O que não pode deixar de ser considerado, porém, é que os preços podem variar em um mesmo prédio, a depender do andar, de possíveis reformas, da posição em relação ao sol, entre outros.

Negociação

Para Salim Ary, o maior erro de um corretor é avaliar acima do que o mercado está absorvendo. “No meio da transação, vai ter dificuldade. O imóvel pode até valer mais, mas o mercado não absorve. Tem que ser feito com consciência”, pondera. Ele estima que a avaliação pode demorar de um dia a uma semana.

 

“No caso de um prédio com problemas estruturais, como vigas e lages, vai precisar de uma avaliação pericial de um engenheiro civil, o que pode depender também da demanda do perito”, exemplifica.

Antes de anunciar o imóvel, é importante que o proprietário esteja ciente se pretende ceder no preço e quanto pode ser negociado. “Em toda captação de imóvel isso é conversado. Na minha empresa, é feito um estudo geral, que inclui qual a velocidade necessária na venda - se 15 dias, um mês, ou “não tem pressa” -, qual a margem de negociação”, explica.

Colocar ou não margem de desconto e negociação vai depender da política de cada vendedor, alega Germano Belchior. “Não tem uma regra. Agora uma se colocar um valor fora da realidade de mercado, com certeza vai realizar no insucesso, gera dificuldade na venda. E se avaliar pra baixo, vai gerar um dano, um prejuízo”, avalia.

 

SAIBA MAIS

ALUGUEL

A diretora comercial da SJ Imóveis, Lidia Vieira, argumenta que a empresa, especialista em aluguel, utiliza método de comparação dos dados na própria carteira e o mercado. Localização, estado do imóvel e vaga de garagem estão entre os itens mais importantes.