Em vigor no Brasil, a atualização da Lei do Aluguel trouxe mudanças que afetam diretamente proprietários, inquilinos e a gestão de condomínios. As novas regras reforçam a formalização dos contratos, vedam práticas antes comuns no mercado e antecipam ajustes tributários que passam a valer a partir de 2027. O objetivo é aumentar a segurança jurídica e reduzir conflitos entre as partes.
Uma das principais alterações está na exigência de contratos de locação formalizados por escrito. A atualização da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que todos os acordos tragam informações claras sobre valor do aluguel, prazo, forma de pagamento, índice de reajuste e tipo de garantia. A medida vale tanto para contratos físicos quanto digitais, com assinaturas eletrônicas reconhecidas legalmente.
A nova regra busca diminuir disputas judiciais e dar mais previsibilidade às relações de aluguel, especialmente em casos de inadimplência, revisão de valores ou encerramento do contrato.
Fim da exigência de garantias duplas no aluguel
Outra mudança relevante é a proibição da chamada garantia dupla. O locador não pode mais exigir, ao mesmo tempo, mais de uma forma de garantia, como fiador e caução. A prática, comum em algumas negociações, passa a ser vedada, equilibrando a relação contratual e evitando abusos.
A legislação também detalha deveres de proprietários e inquilinos em condomínios. Cabe ao dono do imóvel entregá-lo em condições adequadas de uso, responder pela solidez estrutural e assumir despesas extraordinárias, como obras em áreas comuns, reformas estruturais e instalação de novos equipamentos.
Já o inquilino fica responsável pela conservação do imóvel, pequenos reparos do dia a dia e despesas ordinárias do condomínio. Entram nessa lista custos com limpeza, manutenção de elevadores, salários de funcionários e contas individuais, como água, luz e gás, desde que previstos em contrato.
Mudanças tributárias a partir de 2027
A nova lei também antecipa alterações fiscais. A partir de 2027, proprietários com mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil passarão a recolher IBS e CBS, além do Imposto de Renda. Pequenos locadores seguem no regime atual, sem impacto imediato.
Outro ponto previsto é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, a partir de 2026. O sistema reunirá dados de imóveis em um código único, integrando informações da Receita Federal, cartórios, prefeituras e fiscos estaduais. A expectativa é ampliar a transparência e a formalização do mercado.
Com cerca de 17,8 milhões de imóveis alugados no país em 2024, síndicos e administradoras precisam se adaptar às novas regras. Organizar cobranças, esclarecer obrigações e alinhar contratos à legislação passa a ser fundamental para evitar conflitos e garantir conformidade legal.
A nova lei vale para imóveis urbanos, residenciais ou comerciais, incluindo locações por temporada. O reajuste do aluguel deve estar previsto em contrato, sendo o IPCA o índice mais utilizado atualmente, por refletir a inflação real e oferecer maior previsibilidade às partes envolvidas.
