Como evitar o distrato

A compra de um imóvel é um investimento de grande porte e, portanto, exige cuidado especial na hora de planejar custos, parcelas e prazos. Algumas vezes, quando esse cuidado não existe ou não é o suficiente para cobrir emergências e imprevistos, o comprador se vê numa situação em que acaba tendo que cancelar a compra mesmo após o início do pagamento, solicitando um distrato.

 

Com o momento de estagnação econômica que o Brasil atravessa, essa prática tem ficado mais comum. De acordo com um levantamento feito pela agência de classificação de riscos Fitch, nos nove primeiros meses de 2015 cerca de 41% dos imóveis vendidos no País foram devolvidos. Isso significa um aumento na comparação com os dois anos anteriores, visto que em 2014 a proporção era de 29% e em 2013 era de 24%. A agência avalia que em 2016 esse número deve continuar elevado.

O distrato, no entanto, é uma opção muito desvantajosa para ambas as partes. Se para a construtora significa tempo e esforço desperdiçados em um negócio que acaba voltando ao zero, essa prática também é ruim para o próprio comprador. Marcelino Freitas, vice-presidente de compra e venda do Sindicato da Habitação do Ceará (Secovi-CE) conta que, além da multa de quebra de contrato que pode ser cobrada nesses casos, o consumidor também perde a oportunidade de ter um imóvel, que é um bom investimento e está sempre apto à valorização. Isso, claro, sem levar em conta o desgaste do processo.

Mas então qual é a melhor opção em uma situação dessas? Marcelino orienta que é uma boa ideia, antes de tudo, tentar o diálogo com a construtora. Samuel Magalhães, consultor financeiro, aconselha que também é proveitoso para o comprador parar para analisar sua realidade financeira e verificar se há gastos que podem ser cortados. No entanto, o ideal, ele explica, é fazer isso logo antes de fechar o negócio, para poder fazer um planejamento detalhado acerca do pagamento das parcelas.

É comum, segundo Samuel, que os compradores acabem optando pelo distrato porque não se preocuparam em ter esse tipo de cuidado no início do processo. Muitas vezes, por exemplo, planeja-se deixar parte do orçamento mensal para pagar a parcela do financiamento, mas sem uma quantia extra de garantia. Assim, no caso de uma emergência, todo o orçamento acaba comprometido.

Humberto Machado, diretor do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis no Ceará (Creci-CE), conta que para garantir o mínimo de segurança financeira o recomendado é que as parcelas a serem pagas mensalmente não ultrapassem 30% da renda total da pessoa. Acima disso, os riscos já ficam maiores.

Ele lembra que também é possível, quando se tem o auxílio de um corretor, encontrar outro comprador que esteja interessado para transferir a venda. Assim, não há necessidade de recorrer ao distrato.

No caso de Angélica Braga, empresária, a decisão sobre o que fazer ainda não foi tomada. Ela comprou um imóvel em 2014 com previsão para entrega em 2017, mas ainda hoje não há nada construído, o que indica que dificilmente será entregue a tempo. Além disso, os valores das parcelas aumentam, o que pesa no bolso. “Fica, assim, uma guerra interna dentro da gente, desistir ou não desistir? Eu e meu esposo falamos disso quase todos os dias”, conta.

DICAS

Evite o distrato. Cancelar a compra é desagradável para quem vende e quem compra, uma vez que significa tempo e esforço gastos sem conseguir terminar o negócio. No fim das contas, é uma oportunidade perdida de investir
em um imóvel.

 

Planeje-se com antecedência. Só é possível administrar os custos das parcelas em conjunto com as despesas cotidianas se houver o cuidado de planejar os gastos antes de eles aparecerem.

 

Guarde uma margem no orçamento. É comum que o comprador planeje o orçamento mensal considerando a parcela do imóvel a ser paga, mas sem deixar uma quantia extra separada. Desse jeito, quando emergências e imprevistos aparecem, o pagamento das parcelas acaba comprometido.

Simule o financiamento: Os simuladores de financiamento geralmente ficam disponíveis nos sites dos bancos para ajudar o comprador a ter uma ideia aproximada de como funcionará o pagamento do imóvel, de modo que possa se planejar com mais precisão.

 

Negocie com a construtora. Tente pedir prazos ou parcelas diferentes antes de optar pelo distrato.

 

Quando possível, faça cortes. Se o planejamento financeiro do comprador não foi o suficiente para garantir que todos os gastos sejam cobertos, considere cortar os itens que não farão tanta falta em longo prazo.

 

Se pedir o distrato, exija seus direitos. Se a entrega atrasar mais de seis meses, o valor já pago deve ser devolvido integralmente e à vista. Mesmo quando isso não acontece, o máximo que a construtora pode reter é 25% da quantia paga até então.
 

O distrato é desvantajoso para ambas as partes. Para a construtora, significa tempo desperdiçado em um negócio que volta ao zero. Também é ruim para o próprio comprador

  

E se for o jeito?

Caso não haja outra possibilidade viável e o comprador acabe tendo que pedir o distrato do imóvel, existem algumas coisas que ele deve ter em mente. A principal é lembrar que a construtora não pode reter todo o dinheiro já pago pelo imóvel e tem que devolver pelo menos 75% do total já pago.

 

Essa parcela diz respeito especificamente aos casos em que o motivo da desistência foi de responsabilidade do comprador. Nessas situações, há um mínimo de 10% de retenção que a construtora pode ter do valor pago até então (mas nunca podendo ultrapassar os 25%).

Em outros casos, porém, a desistência é resultado de irregularidade por parte da construtora, como quando há atraso na entrega do imóvel – desde que esse atraso supere os seis meses de tolerância previstos em lei a partir da data acertada para a entrega. Quando isso acontece, o comprador tem direito a receber de volta 100% do valor pago com correção monetária, e o pagamento deve ser à vista.

Cláudia Santos, diretora geral do Procon Fortaleza, conta que nos casos de atraso na entrega do imóvel a devolução da quantia paga deve ser feita imediatamente. Já quando a motivação para a desistência é da parte do comprador, poderá ser feito um acordo entre as partes para definir se o pagamento será imediato ou em parcelas.

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