Espaços próximos a praias e outras localidades que proporcionam belas vistas são amplamente cobiçados pelos clientes. O próximo empreendimento da Colmeia segue essa linha: o edifício One, de 52 pavimentos, é planejado para ser o maior prédio da Cidade. Com apartamentos de 612m², avaliados a partir de R$ 7 milhões, o empreendimento será localizado na Beira Mar, e a entrega está prevista para 2024.

A atuação da Colmeia não se restringe a Fortaleza, a empresa tem filiais em Natal, Manaus e Campinas. É o que Otacílio Valente, presidente construtora, revela em entrevista ao programa Mercado Imobiliário (rádio O POVO-CBN), com o jornalista Jocélio Leal. O modus operandi da construtora é o mesmo nos três estados: o objetivo é mirar em áreas nobres e construir empreendimentos luxuosos. Para o presidente, esse é um segmento que, apesar da crise econômica, permanece sempre em alta no mercado imobiliário.

O POVO - O senhor atua no segmento de alto padrão. O mercado, hoje, funciona melhor lá na base, no Minha Casa Minha Vida, e lá no topo, no segmento de alto padrão? É essa a realidade?

Otacílio Valente - O mercado hoje está extremado nas duas pontas. O Minha Casa Minha Vida, por ser um produto mais barato e que tem financiamento, e o produto de alto padrão porque essa é uma linha de imóveis que sempre vai existir mercado, desde que você escolha o produto adequado no local certo. No nosso caso, a gente está falando da Beira Mar, que é a vitrine de Fortaleza e vai ficar cada vez mais bonita com a reforma que está sendo implementada agora.

OP - Qual o cenário hoje desse segmento de alto padrão no Ceará?

Otacílio - Aqui no Ceará, em Fortaleza especificamente, a gente tem tido um número bem razoável de lançamentos de prédios de altíssimo padrão, de um por andar. Depois que a cidade mudou seu Plano Diretor, é permitido construir edifícios mais altos, então você vê que está saindo um leque de dez a 18 prédios de altíssimo nível, muito bem localizados, e apartamentos com áreas acima de 250 m², em média, destinados a um público de alta renda. A maioria deles está sendo conseguida em regime de condomínio fechado, devido a um menor risco que o empreendedor tem quando ele trabalha nessa linha, por ele não ficar dependente de financiamento. Esse empreendimento que nós estamos fazendo na Beira Mar é nesse modelo.

OP - Esse modelo de condomínio fechado é seguido por todos os empreendimentos de alto padrão da Cidade ou tem alguém que esteja fazendo diferente?

Otacílio - Todos. Nós vamos lançar um empreendimento vizinho a esse que não deverá ser regime de condomínio fechado porque já é um produto de 230 m², de R$ 3 milhões, diferente do outro que é acima de R$ 7 milhões. Esse deverá ser regime de incorporação.

OP - O One foi um dos primeiros projetos apresentados à Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma), logo que mudou a legislação?

Otacílio - Segundo empreendimento, se eu não me engano, aprovado na Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD). Esse empreendimento tem inclusive uma história bem relevante para ser colocada porque aquela região ali, a foz do riacho Maceió, era uma quadra que tinha invasão, as pessoas sofriam na Beira Mar os assaltos e o os assaltantes normalmente corriam para aquela quadra para se esconder, e aí foi feito o que a gente chama de operação consorciada com a Prefeitura de Fortaleza, em que nosso compromisso era entregar uma praça urbanizada, e a manutenção dessa praça cabe a nós por 20 anos. Então você vê que hoje é uma região muito bonita, onde as pessoas tiram foto para casamento, formatura, tem bloco de Carnaval, tem sido uma área muito bem aproveitada pelo fortalezense. E logo atrás dessa praça ficou uma área reservada para edificações, que são as duas torres que nós vamos fazer, uma delas com apartamentos de 612 m², e a outra com apartamentos de 230 m².

OP - Um prédio tão alto, fora do padrão atual, em que medida o senhor considera que é benéfico para o entorno do ponto de vista urbanístico?

Otacílio - Eu gosto sempre de explicar porque as pessoas fazem uma confusão de achar que a Beira Mar tem problema de ventilação, porque quando você faz prédios muito altos, estaria prejudicando o interior da Cidade, mas não é verdade. Primeiro, porque a Beira Mar de Fortaleza se posiciona geograficamente de uma maneira que o vento vem do continente, sopra do continente para o mar, por isso temos benefícios enormes para a Beira Mar, que é de não ter maresia, a chamada oxidação. Enquanto que na Praia do Futuro tem uma maresia muito alta, na Beira Mar você nem percebe que está em uma região próxima ao mar porque o vento não sopra do mar para o continente, trazendo aquela umidade contendo sal, ocorre exatamente o contrário. As pessoas se interessam em fazer os apartamentos na Beira Mar voltados para o mar não por conta do vento, mas por conta da vista. Outra coisa: esse nosso empreendimento estava aprovado, tinha alvará, tinha tudo para iniciar as obras sendo duas torres, cada torre com 23 pavimentos, e o que a gente fez? Quando saiu a legislação permitindo, a gente consultou a Prefeitura, se a gente poderia colocar uma torre sobre a outra, e foi feito exatamente isso. Isso gera, no meu entendimento, muitos benefícios porque você tem uma taxa de ocupação reduzida em 50%, você tem um edifício do ponto de vista estético muito mais bonito e você permite mais área de lazer e espaço físico lá embaixo para as pessoas usufruírem.

OP - Em relação à liquidez, como o cliente sabe como vender o apartamento que tem para ir para outro melhor? O que é determinante para isso?

Otacílio - Esse é talvez o foco principal de uma construtora. A Colmeia sempre se notabilizou por construir em locais que tenham valorização. Talvez nós sejamos a empresa que mais tem prédios na Beira Mar e nas ruas próximas à Beira Mar, no Meireles, porque eu diria que o aspecto principal é a localização. Em segundo vem o produto, porque hoje o produto que está abaixo de R$ 1 milhão é mais fácil de ser comercializado do que aqueles que estão acima. Outro aspecto relevante é a taxa de condomínio. Durante décadas a gente disse que um produto, para ser exclusivo, teria que ter poucas unidades, então foram construídos vários prédios muito luxuosos com apenas um apartamento por andar, sendo dez pavimentos, por exemplo, e isso, com a questão da insegurança, levou a taxa de condomínio a valores exorbitantes. Uma pessoa que mora em um prédio com menos de 20 unidades habitacionais acaba pagando taxas de condomínio acima de R$ 2 mil, em alguns prédios chega até R$ 4 mil.

OP - Nesse segmento, isso é um problema?

Otalício - Sim. Hoje a gente já entende que o empreendimento, mesmo de luxo, mas tendo um número maior de unidades, é melhor para você fazer uma gestão profissional, gestão condominial, além de que na própria infraestrutura de lazer você interage mais.

OP - E as soluções para baratear o condomínio, como portaria eletrônica, não convém para esse tipo de morador do alto padrão?

Otalício - No empreendimento de alto padrão o cliente ainda é muito reticente em abrir mão da figura humana, do homem armado, do cachorro de guarda.

OP - Em relação à atuação no Ceará, especificamente em Fortaleza e em São Paulo, que paralelos o senhor traça?

Otacílio - A gente tem filial também em Manaus e em Natal. O mercado de São Paulo é o primeiro a mostrar sinais de reaquecimento. Isso já é notório pelo desempenho de vendas nos últimos meses, todo fim de semana está tendo lançamento, eles estão se estruturando para vender mais, então temos uma clara percepção que para eles, em São Paulo, e em Campinas, especificamente, o estoque de imóveis já não é um problema. A gente já está vendendo no mesmo ritmo. Já nas outras filiais que a gente atua, Fortaleza, Natal e Manaus, eu diria que todas elas têm dificuldade hoje com estoque. No Brasil, tudo que é de bom e de ruim começa em São Paulo. A crise começou primeiro lá, demorou um pouco para chegar aqui e evidentemente aqui vai terminar depois que as coisas começarem a melhorar lá em São Paulo.

 

Perfil

Quem compra um apartamento no One pretende morar. "Eles habitam apartamentos semelhantes, talvez alguns, ou não estão na Beira Mar ainda, ou, se estão na Beira Mar, estão em prédios que já estão há muitos anos construídos e não têm mais o mesmo conforto, os materiais novos que surgiram", diz Otacílio Valente.

Condomínio fechado

No regime de condomínio fechado, os clientes são responsáveis por promover diretamente o capital utilizado para todos os custos da obra. Já no sistema de incorporação, os imóveis vendidos são de responsabilidade da incorporadora, que assume os riscos caso as unidades não tenham sido todas vendidas. Dessa forma, o preço do metro quadrado pode ficar maior.

Mercado Imobiliário  

Confira o programa na íntegra em https://bit.ly/2xKkkgi