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Aluguel do jeito certo

Demétrio Jereissati, diretor da SJ Administração de Imóveis, fala sobre como fechar um bom negócio

11/05/2019 01:38:34
Demétrio trabalha no ramo de locação, hotelaria e self storage. Também criou o Instituto DimiCuida
Demétrio trabalha no ramo de locação, hotelaria e self storage. Também criou o Instituto DimiCuida (Foto: Mateus Dantas/Mateus Dantas)

A negociação de imóveis pode se tornar tarefa bastante trabalhosa e arriscada. Para isso, existem administradoras de imóveis fazendo o acompanhamento desde a captação à finalização do negócio.

Além de relações contratuais, diminuindo os riscos de um mau negócio, é necessária uma intermediação para conscientizar proprietário e inquilino de suas responsabilidades. É o que explica Demétrio Jereissati, diretor da SJ Administração de Imóveis. "Não é uma atividade tão simples como somente assinar um contrato de locação e emitir os recibos mensalmente. A relação é bem mais complexa e envolve muito mais variáveis e nunca se fez tão necessário o papel de uma intermediação e a responsabilidade da administração nessa relação", diz.

Fatores como a crise econômica, o envelhecimento dos edifícios e o surgimento de startups são apontados por Demétrio como questões novas para intermediação entre inquilino e proprietário por uma administradora confiável. Em entrevista ao programa Mercado Imobiliário, da Rádio O POVO-CBN, o empresário fala sobre aluguel, mercado local e tecnologia.

OP - Por que se tornou mais importante procurar uma administradora de imóveis para administrar seu imóvel, e não fazer isso sozinho? Foi por que na crise a relação ficou mais fragilizada, o risco aumentou?

Demétrio - Também, mas na verdade hoje nós temos, além de uma situação que se vive no mercado imobiliário de Fortaleza, existe um envelhecimento da verticalização. Os prédios estão ficando com 20, 30 ou 40 anos e muitos deles não tiveram a manutenção necessária ou o cuidado necessário ao longo do tempo. Então, estão começando cada vez mais a surgirem problemas estruturais, problema de vazamento com o vizinho, problema de infiltração de fachada que envolve condomínio. Esse é uma das coisas que passa a fazer parte desse dia a dia, dessa relação proprietário inquilino, e a administradora precisa ter uma posição muito justa e muito firme com relação a isso. Além disso, todo o comportamento do pretendente até a hora da desocupação mudou nos últimos tempos. Antigamente se expunha o imóvel de uma forma e o pretendente tinha uma velocidade, hoje o pretendente quer estar com o contrato assinado antes mesmo de ver o imóvel, é tudo na questão do imediatismo e para isso nós precisamos usar de algumas outras ferramentas que assegurem e mantenham a segurança da relação.

OP - O que é determinante para você alugar bem?

Demétrio - A gente hoje passa por um aprofundamento maior nesse momento inicial até para saber se o anseio do proprietário, aquilo que ele espera do apartamento realmente, se ele está seguro que ele quer alugar e se ele conhece os riscos de uma locação. Porque não adianta a gente dizer que a SJ nem ninguém vai garantir que tudo vai andar 100%. O que nós temos é ferramenta e estrutura para tentar corrigir alguma coisa que não corra bem durante a locação e evitar que o proprietário tenha aborrecimento e prejuízo. Mas pode acontecer, então nós deixamos ele ciente, principalmente de qual o papel do proprietário antes, durante e depois.

OP - O que é determinante para o locatário alugar bem?

Demétrio - Nós temos trabalhado de forma separada, o pretendente que procura o imóvel residencial e o que procura o comercial, porque toda a abordagem e toda assessoria que se presta é diferente. Então, para o residencial, os nossos consultores precisam entender qual é a necessidade de moradia. Porque muita gente chega e diz, por exemplo, eu quero um apartamento na Aldeota, aqui em Fortaleza tudo é Aldeota, tudo se fala em Aldeota. De repente a gente mostra que temos outras oportunidades muito melhores em outro bairro, muito mais fáceis. Às vezes, tudo que ele está vendo como uma vantagem não é exatamente. Então a gente procura. Um dos grandes desafios dos nossos consultores hoje é entender os anseios e alinhar os desejos do nosso pretendente para que fique menos tempo visitando os imóveis. O primeiro passo para ele é a escolha correta, tanto dentro do orçamento, porque a gente sempre desaconselha quando está no limite do orçamento ou sobe condomínio e tem algum imprevisto e vai gerar inadimplência que não é interessante. Então, tanto nesse aspecto como daquela unidade que ele está escolhendo atender aquilo que lá espera.

OP - O que o senhor pensa do modelo de negócio do QuintoAndar, que é uma startup que está capitalizada. Como o senhor avalia esse modelo mais enxuto de startup no seu segmento?

Demétrio - Não tinha como a tecnologia, o avanço e esses aplicativos, essas novas formas de fazer negócios não chegarem. Eu não acredito que esse modelo de negócio irá substituir os modelos de negócios tradicionais, porque a relação proprietário inquilino, a relação locação é uma relação humana. São pessoas, cada um com interesses nem sempre convergentes e que precisam ter um porto seguro. Então a gente aprendeu com o QuintoAndar, o QuintoAndar diz que não tem garantia, a gente tem um seguro que custa 9,5% do valor do aluguel e a pessoa não precisa de fiador de capitalização. É opcional, mas ainda a grande maioria quer fiador. Mas o seguro morador começa a mudar, que eu falei que custa 9,5% nessa modalidade, ele cada vez mais vai ser demandado. Outra coisa que o Quinto Andar faz que a gente está fazendo também há algum tempo é a assinatura digital, não precisa proprietário, não precisa inquilino, não precisa fiador se deslocar porque tem assinatura digital. E muitas outras coisas que eles têm, muita tecnologia.

OP - Como a SJ trabalha P&D, pesquisa e desenvolvimento. O senhor trabalha com aplicativo?

Demétrio - A gente nunca se acomodou. Recentemente, nós criamos três áreas novas dentro da SJ. O primeiro se chama index, que é imóvel, divulgação e exposição, as nossas fotos são todas feitas por fotógrafos profissionais de marketing só para entender qual a melhor forma de divulgar aquele imóvel. Então a gente tem essa área para fazer uma análise e expor o imóvel da forma correta. Então, a gente tem uma área chamada "aproximar", que é uma área ativa de relacionamento, somente ativa, a gente não recebe reclamação por essa área. E ainda tem a terceira que é a oficina, que é a área que a gente manda os imóveis que não estão bons e a gente entra em contato com os proprietários para tentar resgatar esses imóveis.

OP - O senhor tem uma empresa chamada Guarda Koisas, o nome é bem explícito, faz exatamente isso, guarda coisas. Qual é o grande motor desse segmento de guarda-coisas?

Demétrio - Bom, guardar você pode guardar tudo, desde guardar armamento, guardar explosivos, orgânicos. Mas a necessidade é por que as pessoas tendem cada vez mais a acumular coisas, essa é uma tendência por um lado, e por outro a grande redução dos espaços. Antigamente você falava em apartamentos com 60, 70 ou 89 m² como compacto, hoje é um apartamento médio já, isso não é invenção nossa, longe de ser, já vem dos grandes centros. Nos EUA já é uma febre, que se chama self storage, que é o nome original do guarda-coisas. A gente enxergou aí um complemento da nossa atividade para facilitar a vida de proprietário inquilino, inclusive nossos proprietários e inquilinos têm uma condição diferenciada no guarda-coisas. A gente não entra em concorrência direta com nenhum cliente, pelo contrário, a gente dá o suporte, oferece mais alguma coisa para esses nossos clientes e a gente já tem o nosso modelo de gestão. Então é uma pequena adaptação aproveitando uma estrutura que já existe. O nosso espaço vai de 1,56 metro a 636 metros, então os tamanhos são variados para que a pessoa não alugue um espaço desnecessário, e a ocupação é contratada por apenas 30 dias, se quiser depois sai renovando, se não fica livre.

OP - O senhor também tem hotéis de referência, como o Iu-á hotel, em Juazeiro do Norte, e o Verdegreen Hotel, em João Pessoa. Como o senhor está lidando com a suspensão de voos da Avianca? Foi devastador?

Demétrio - Tem sido pouco devastador, mas a gente espera que isso dure pouco tempo. Quando se tem um negócio a gente tem que estar preparado para os percalços que vão aparecer. Então não adianta a gente entrar em desespero, as autoridades competentes estão cuidando de alinhar isso.

OP - Sobre o mercado de locação, como o senhor lê essa tendência do coliving e coworking? Como isso é precificado hoje?

Demétrio - É outra realidade que veio para ficar, tudo que envolver compartilhar é a força da dessa nova geração. É um comportamento que está aí. Chega na nossa atividade porque alguns espaços estão sendo utilizados para isso. Eu apoio muito essa iniciativa, mas eu acredito que vá precisar de uma estrutura, e talvez também seja um mercado que tenha seu tamanho, depende muito da realidade de cada cidade, Fortaleza ainda não vive a realidade de São Paulo.

 

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Mercado Imobiliário

Confira o programa na íntegra em https://bit.ly/309E4Xl

Administradora

• Ajuda na busca do imóvel até o acompanhamento durante a locação e o término dessa relação.

• Trabalha para que a relação entre proprietário e inquilino seja tranquila e duradoura.

DimiCuida

O empresário Demétrio Jereissati também dirige o Instituto DimiCuida, que atua no combate às brincadeiras perigosas, "dos jogos de não oxigenação que são bastante disseminados na Internet" e podem levar à morte. "Nós fazemos um trabalho de levar esse conhecimento aos adultos, porque é uma prática que os adultos desconhecem e os jovens e adolescentes têm livre acesso e praticam, infelizmente", diz ele. O instituto é ligado a entidades nos EUA e na França.  Nesse aspecto, o DimiCuida moveu uma ação judicial contra o Google e conseguiu a retirada da monetização de mais de 40 vídeos, com mais de um milhão de visualizações. "Porque, infelizmente, os youtubers que praticam esse tipo de jogo e desafio, eles são monetizados, quanto mais visualizações, mais eles ganham", alerta.

Ingrid Jales

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