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Imóveis novos, assim como qualquer produto, possuem garantias. Luzes com defeitos, vagas de garagem menor do que o prometido e infiltrações são situações desagradáveis que os novos proprietários se deparam. Por isso é importante saber que há garantias contratuais e legais, que protegem o consumidor dos defeitos nas unidades.
 

A contratual é concedida pelo fornecedor de produtos em razão do contrato feitos entre as partes. Já a garantia legal é a imposta pela lei. “Atualmente as garantias legais estão dispostas no Código de Defesa do Consumidor e Código Civil. Ambas subsistem na mesma relação jurídica”, diz Vinícius Costa, consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
 

A partir da entrega das chaves, o consumidor já está protegido. “Isso porque é neste momento que o comprador consegue identificar os vícios aparentes. Os vícios ocultos surgem somente com a utilização do bem, logo, o prazo começa a valer a partir da data em que o comprador tomou conhecimento do vício oculto”.
 

Segundo Vinícius, uma vez identificado o defeito, o comprador deve formalizar, de preferência por escrito, uma notificação identificando de forma clara e precisa os defeitos para que o construtor possa verificar e proceder com as medidas cabíveis. Normalmente, o consumidor deve indicar um prazo para resposta, um prazo para o reparo, e seus contatos para facilitar a negociação pós-notificação.
“Não havendo o reparo dentro do prazo concedido, cabe ao consumidor escolher por reparar por conta própria ou exigir que o construtor repare. Ele pode recorrer ao poder judiciário com uma ação de indenização ou ação de obrigação de fazer”, diz. Se o vício tornar o bem impróprio para uso, existe ainda a possibilidade de rescisão do negócio por culpa do construtor.

Prazos
Em caso de problemas aparentes ou de fácil constatação, o prazo será de 90 dias após a entrega das chaves. No caso de problemas ocultos, o prazo será de até um ano a partir da entrega das chaves ou do momento em que o vício se torna conhecido do comprador. No caso de defeitos que afetem a solidez e segurança do imóvel, o prazo é de 5 anos a partir da entrega das chaves
 

Hudson Ramalho, advogado especialista em direito imobiliário, diz que em imóveis com defeitos estruturais a responsabilidade por sanar problemas é da construtora, devendo ser imediatamente notificada “Caso se recuse a efetuar os reparos, o adquirente poderá entrar na Justiça. Por isso, a principal recomendação é se certificar sobre a credibilidade e o histórico da construtora responsável pela construção”.

O consultor jurídico Vinícius lembra que o defeito também pode surgir em razão de um incêndio, vendaval ou inundação. Nesses casos, pode haver responsabilidade da seguradora e do financiamento habitacional.
 

No programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), a Caixa Econômica Federal tem responsabilidade solidária com o construtor pelos problemas nas unidades. Por outro lado, se o defeito veio a surgir por ocorrência do consumidor ou na hipótese de mau uso, o direito de garantia pode ser afastado.