LOCAÇÃO. MULTAS 17/10/2015

Como lidar com a rescisão

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Irna Cavalcante irnacavalcante@opovo.com.br
EVILÁZIO BEZERRA
Rodrigo Costa, advogado: em Fortaleza, multa costuma ser equivalente a três meses de aluguel, mas ela deve ser paga de forma proporcional ao tempo em que o inquilino permaneceu no imóvel
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A rescisão de um contrato costuma ser motivo para muita dor de cabeça quando o assunto é locação de imóveis. Pela Lei do Inquilinato (8.245/91), o locador não pode interromper a vigência do contrato, já o inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, em qualquer momento e independentemente de motivo, desde que pague a multa contratual que, em Fortaleza, geralmente é de três meses o valor do aluguel. A cobrança, no entanto, deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

 

O alerta é do presidente da comissão de direito imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Rodrigo Costa. “Geralmente o valor da multa vem amarrada no contrato. Aqui em Fortaleza geralmente é de três meses de aluguel, mas é preciso ficar atento para algumas questões. A Lei do Inquilinato é clara: a multa é proporcional ao tempo em que ficou”.


Para facilitar o entendimento deste cálculo, ele usa como exemplo o caso de um morador que ocupou o imóvel apenas 15 dos 30 meses previstos no contrato. Neste caso, a multa da rescisão também será pela metade, ou seja, apenas um mês e meio do valor do aluguel.


Porém, há algumas situações específicas, em que o locatário pode ser dispensado da multa caso desocupe o imóvel antes do término do contrato. A lei cita a mudança em razão de transferência do local de trabalho do locatário a pedido do empregador. “Nesta situação, o inquilino deve notificar, por escrito, a imobiliária ou o locatário com pelo menos 30 dias de antecedência”, informou Rodrigo, ressaltando que também fica dispensado da multa, o locatário que por algum impedimento não provocado por ele (motivo de força maior ou fortuito, como, por exemplo, o desabamento do teto da casa), não possa permanecer no imóvel.


Proprietário

Já o proprietário pode pedir o imóvel de volta apenas em algumas situações. No caso de contratos de 30 meses ou mais, o imóvel pode ser retomado, por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) ao fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. Nesta situação, o inquilino terá 30 dias para a desocupação.

 

Em contratos inferiores a 30 meses, no entanto, a desocupação pode ser pedida após o término do contrato, quando o dono não tiver outro imóvel e quiser usá-lo para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós); em casos de necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público; em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos; ou ainda no caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em 50%.


SAIBA MAIS


O QUE FAZER EM CASO DE RESCISÃO.


INQUILINO

O locatário poderá devolvê-lo a qualquer tempo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Neste caso, o proprietário deve ser notificado por escrito com 30 dias de antecedência. 

 

LOCADOR:


Durante de duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Ao fim do contrato, deve seguir algumas condições específicas.


Em contratos de 30 meses ou mais: O imóvel pode ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) ao fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.


Contratos inferiores a 30 meses: Ao fim do contrato, o proprietário que não tiver outro imóvel poderá pedi-lo para o uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós); necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público; para demolição ou obras aprovadas; após cinco anos de locação com o mesmo inquilino; acordo formal entre as partes; ou infração legal ou contratual.

 

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