LEGISLAÇÃO. COMPRA E VENDA 12/08/2015

Os riscos do contrato de gaveta

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Anderson Cid andresongurgel@opovo.com.br
CAMILA DE ALMEIDA
Ronaldo Pippi diz que, diante da necessidade de fazer esse tipo de contrato, é ideal o auxílio de um advogado
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Uma pessoa adquire um imóvel financiado, que ainda está sendo pago. Quer vendê-lo a um terceiro, mas as complicações do processo de transferência da titularidade do imóvel antes da quitação não parecem convidativas. Para contornar isso, firma-se um acordo entre vendedor e comprador e este último passa a pagar as prestações no lugar do primeiro. É o chamado contrato de gaveta. A princípio, parece uma solução razoável. Por baixo disso, no entanto, existe uma série de riscos tanto para quem vende quanto para quem compra.


Isso porque o contrato de gaveta é, antes de tudo, um contrato privado, assinado somente entre vendedor e comprador, o que significa que seu valor jurídico é questionável. Ainda assim, a prática é popular no setor imobiliário brasileiro desde os anos de 1980.


Cristiano Espíndola, advogado e gestor, explica que boa parte do risco diz respeito ao fato de que, nesses casos, a titularidade não vai do vendedor ao comprador até que o financiamento seja quitado: “Quando se faz o contrato, o comprador não passa a ser legítimo proprietário do imóvel. A propriedade do bem permanece com quem estiver constando no registro”.


Paulo avisa ainda que qualquer pendência legal pode não ser tratada quando se faz um negócio do tipo. Por exemplo, caso o titular do imóvel tenha um cônjuge e haja a necessidade da assinatura dele para efetivar o contrato, ou em caso de divórcio, quando o titular tem uma comunhão universal de bens.


Um outro caso que pode envolver terceiros no contrato (o que pode dificultar ou até comprometer a transação) é em caso de falecimento da pessoa que detém o título do imóvel. Assim sendo, o negócio passa a ser assunto de outra pessoa, no caso os herdeiros do falecido. Eles talvez não concordem em dar continuidade à transação, e o investimento que o comprador já tenha feito pode ser perdido.


Estelionato

A possibilidade mais perigosa, no entanto, talvez seja a de estelionato. Como o contrato é particular e portanto cheio de fragilidades, o vendedor pode fechar negócios com múltiplos compradores, sem formalmente fazer a concessão de direitos do imóvel para eles. “A pessoa vende duas vezes o mesmo imóvel. Os compradores pagam, mas não se registra a mudança de titularidade. Chega um terceiro comprador, paga e faz o registro. Para todos os efeitos legais, os dois primeiros não têm nenhum direito sobre o imóvel”, exemplifica Paulo Angelim, sócio proprietário da Viva Imóveis.

ALGUNS DOS RISCOS


FALECIMENTO: Caso o vendedor venha a falecer, será feito o inventário do imóvel, o que poderá causar complicações ao comprador.


PENDÊNCIAS NA JUSTIÇA: Se o titular for cobrado judicialmente, o imóvel poderá ser penhorado. O comprador poderá entrar com ação de regresso para ser ressarcido, mas não terá direito ao bem.


ESTELIONATO: O titular do imóvel pode vender a vários compradores e não registrar a transferência de titularidade, agindo de má fé.


FALÊNCIA DA CONSTRUTORA: Nesse caso o imóvel será penhorado e, quando a pessoa não conta com o registro, apenas o contrato, ela é a última na ordem de preferência para ser beneficiada (depois de débitos trabalhistas e fiscais, por exemplo).


VENDA NÃO AUTORIZADA: Em certos casos, o vendedor não tem a autonomia necessária para negociar o imóvel. Acontece com frequência com imóveis de habitação popular.


INADIMPLÊNCIA: Caso o comprador cause essa inadimplência, o antigo proprietário deverá arcar com a dívida.

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