Germano Belchior 15/07/2015 - 07h00

O carro-chefe da locação

notícia 0 comentários
{'grupo': '', 'id_autor': 18866, 'email': 'beatrizsantos@opovo.com.br ', 'nome': 'Beatriz Cavalcante'}
Beatriz Cavalcante beatrizsantos@opovo.com.br
Compartilhar

Administrar interesses entre locador e locatário e entre o mercado e a política. Esses são papéis que o advogado Germano Belchior exerce como diretor-superintendente  da Alessandro Belchior Imóveis e à frente da Associação de Administradoras de Imóveis do Ceará (Aadic).
São 25 anos de mercado, atuando no setor de compra, venda e locação. Experiência essa que não o deixa se abater por rumores de mercado ou por uma crise que impacta de diferentes maneiras em cada estado do País. “A gente não pode ser pautado muitas vezes pelo que é notícia no maior eixo, que é Rio-São Paulo, porque o Brasil é muito grande”, avalia.

O POVO -
O senhor foi reeleito por unanimidade como presidente da Aadic (Associação das Administradoras de Imóveis do Ceará). Quando o senhor entrou, disse que iria fortalecer o setor. Como o senhor fez isso na primeira gestão e como está dando continuidade a esse trabalho na segunda?
Germano Belchior - A Aadic é uma entidade que existe desde o começo da década de 1980. Ela é de 1982. Portanto, ela é uma das mais antigas e estamos nesse novo momento da Aadic, essa é a terceira gestão. O Heron Ibiapina (diretor da SJ Administração de Imóveis) foi o primeiro presidente, eu sucedi o Heron por dois anos e agora fui reeleito para mais dois anos à frente da Aadic. Pois bem, esse fortalecimento está acontecendo de que maneira? Hoje, a gente tem uma interlocução nacional. Nós somos, na Aadic, a representante do Ceará na CBCSI. O que é a CBCSI? É a Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários. Funciona da seguinte maneira: nós temos aqui a CNC, que é a Confederação Nacional de Comércio e embaixo a gente tem várias câmaras e essa é a câmara do mercado imobiliário. Então lá nós temos as principais entidades do Brasil inteiro. Ela é presidida pelo Pedro Wähmann, que é presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro e quando a Aadic entrou nesse novo momento, o Pedro nos convidou a estar compondo a câmara. Essa câmara, ela se reúne de três em três meses, sempre em Brasília, na CNC. E lá são tratadas as questões mais relevantes do segmento. Exemplo, hoje, tramitam no Congresso diversos projetos de lei que podem influenciar de uma maneira ou outra esse mercado. Você sabe que tudo no âmbito da administração de imóveis é muito legalista, a lei está ali do nosso lado todo o tempo. O que é direito do proprietário, o que é dever do proprietário, o que é direito do inquilino, o que é dever do inquilino, então, vez por outra aparece um projeto que dia assim: vamos extinguir o fiador. Então, tem projetos de todo gênero que tramitam na Câmara dos Deputados. Uns são relevantes, que passem adiante, evoluam, mas existem outros que são extremamente prejudiciais para o equilíbrio do mercado. Mas os nossos nobres deputados não têm o conhecimento que nós temos, então, a CBSCI faz todo esse monitoramento e todo o trabalho de apresentação dos argumentos do segmento em prol ou em desfavor daqueles projetos que estão tramitando.

OP – Do ponto de vista prático, que projetos vocês realizaram?
Germano - O senhor foi reeleito por unanimidade como presidente da Aadic (Associação das Administradoras de Imóveis do Ceará) e, quando entrou, disse que iria fortalecer o setor. Como o senhor fez isso na primeira gestão e como está dando continuidade a esse trabalho nessa segunda?
Germano Belchior - Então, a gente falando na questão proativa, projetos que aconteceram nos últimos tempos, como o de Built to Suit. O que é? Você chega à Alessandro Belchior e diz assim: ‘Germano, estou precisando de um imóvel nesses moldes, mas eu não tenho no mercado, então, eu queria que você construísse para mim e alugasse’. Então, isso já acontecia muito em São Paulo. Chega uma Volkswagen da vida, ela chega ao interior, não compra nada no mundo todo e tem o costume de alugar. Então ela diz: ‘construa aí para mim 100 mil m² de galpão com padrão de cimento tal, nas seguintes especificações’. O investidor constrói no que ela pediu e em cima disso aluga para ela, mediante valor ‘x‘ de aluguel. Mas antes de haver a lei do Built to Suit, não existia um amparo 100% seguro, juridicamente seguro para o investidor no caso de rompimento. Então, todo o mercado se uniu, foi feita uma articulação, há três anos. Então o Built to Suit hoje é totalmente regulamentado. Anteriormente, se a gente fizesse um investimento desses, que você tem que construísse um empreendimento nas necessidades do locatário e alugar para ele, se o inquilino desistisse, a lei só colocava como penalidade para ele três alugueis. Então você imagina, digamos que tivesse sido investido R$ 2 milhões, o aluguel fosse de R$ 20 mil, o inquilino chegava e pagava R$ 60 mil de multa e tchau. E ainda era proporcional ao tempo que ele tinha passado. Com a regulamentação e com a segurança jurídica que trouxe o Buit to Suit, a gente pode estabelecer uma indenização para esse rompimento. Com isso a gente passou a ter mais investidores interessados em alimentar o mercado com esse tipo de produto e os inquilinos têm a facilidade de ter os investidores a sua disposição para o que eles precisarem, sem precisar imobilizar um capital alto. Tem vários exemplos de Built to Suíte em Fortaleza. Concessionárias de veículos ao longo da Santos Dummont, vários exemplos. Se chega, se discute o projeto e se aluga. Galpões feitos sob medida também acontece muito, escritórios de advocacia, faculdades, salvo engano a MRH ali da Água fria também foi feito no Built Suilt.


OP - E em relação ao projeto de lei para acabar com o fiador, você é contra? Por quê?
Germano - O fiador é a garantia mais utilizada. Ela deve responder aí, colocando uma média Brasil. em torno de 70%. Se a gente for pegar uma média local, ela vai dar aí em torno de 85%. Por que o fiador é a melhor opção? Porque ela é uma opção gratuita. Você apresenta a documentação, está aprovado e não existe custo nenhum para isso. Da gama de garantias que são permitidas dentro do mercado imobiliário, o do fiador é o que as pessoas têm mais fácil, todo mundo constrói laços de amizade, de negócio, e o fiador é muito importante para o equilíbrio do mercado. Se não tivesse o fiador, o que restaria? As cauções, que você tem que pegar capital do seu bolso e colocar. É válido. Existem várias modalidades de garantia: existe título de capitalização, seguro fiança locatício, existe uma que é exclusiva nossa da Alessandro Belchior, que é a Caução Fácil Automóvel. Então você chega à Alessandro Belchior, se você tiver um carro quitado, essa é a sua garantia. Esse carro fica em reserva de domínio da Alessandro Belchior e com o tempo você pode substituir por outro carro ou por outra garantia. Mas fiador, há muito tempo, por conta dos laços que se constrói e também por conta do baixo custo, você não tem que pagar taxa alguma para ter fiador, ele é muito importante para o equilíbrio do mercado. É a melhor garantia dentro do sistema do mercado imobiliário é o do fiador

OP - Acabar não é uma opção. Mas precisa melhorar algo em relação à regulamentação do fiador?
Germano - Não. Eu citei esse exemplo para você, de que vez por outra aparece um projeto desses, porque chega um deputado e vai lá e apresenta e a gente vai ao convencimento, chega na votação e não prospera. E vem outro e vai. Aí tem algumas mudanças que querem fazer na figura do fiador, você só pode executar o fiador se você tiver a notificação própria. Então, existem coisas que o mercado acompanha essas modificações e o mercado também é muito regulado pela lei da oferta e da demanda, isso é lógico. Para você ter uma ideia, no começo da década de 1990 a gente tinha uma situação interessantíssima. A lei que rege as nossas relações ela foi modernizada através da 8245 lá de 1991. Foi um divisor de águas para o mercado, porque a gente tinha uma lei antiga, em que a retomada do imóvel era difícil, você não tinha certos parâmetros com relação a garantias, você tinha lei em total descompasso da realidade. Então, em 1991, nós voltamos a ter mercado em equilíbrio. Mas ali qual era a realidade? Você pegava um imóvel para você alugar, tinham seis pessoas disputando o mesmo imóvel, porque a figura do investidor não estava presente no mercado porque a lei era desfavorável. Com a lei de 1991, o mercado voltou a ter pessoas investindo, comprando apartamentos, casas, colocando para alugar, porque a retomada era mais fácil e uma série de coisas estavam melhor parametrizadas. Então naquele tempo você chegava para alugar um imóvel e tinham sete querendo, então tinha anomalias no mercado. Agora eu preciso de um fiador e de dois fiadores que cada um deles tenham dois imóveis quitados. Você acredita nisso? Por quê? Porque existia muita gente para pouco imóvel, ou seja, era um desequilíbrio porque o mercado estava em desequilíbrio. Você chegava aqui para um imóvel, você tinha cinco documentações para você escolher como você ia fazer o negócio. Não tinha apartamento para alugar. Então o mercado entrou em equilíbrio em 1991 e com a estabilização econômica que aconteceu em 1994, ou seja, não tinha mais aquela inflação galopante, 50%, 60%, você tinha que correr para alugar logo as coisas. Que antes era um total desestimulo para você alugar um apartamento. Porque um milhão de reais e amanhã com a inflação de 40% você perdia 40%, o aluguel se defasava, era uma coisa em total desequilíbrio. Então a lei somado à estabilidade econômica permitiu que o investidor viesse, comprasse imóveis e abastecesse bem. Então nós vivemos há mais de 20 anos um equilíbrio. Hoje qual é a realidade? Você precisa de um fiador que ele tenha três vezes de renda, um nome limpo na praça e tenha um imóvel quitado no nome dele. Então a gente tem esse cuidado de manter a lei como está hoje, porque ela está funcionando muito bem. O mercado não tem anomalia nenhuma a corrigir.

OP – O carro-chefe de vocês é locação. Como o senhor avalia o mapa da aluguel em Fortaleza?
Germano -  O mercado imobiliário do Ceará ele é muito avançado. Ele deve ser o mercado que tem o menor índice de autogestão do Brasil inteiro. O que é aquele índice de autogestão? São aquelas pessoas que estão alugando diretamente o seu imóvel para o inquilino. Então, esse trabalho que foi feito pela Aadic da década de 1980, fez com que as empresas se desenvolvessem muito. Então, o mercado do Ceará ele é benchmarking para o resto do País. Aqui nós temos empresas, realmente de muito porte. Dentro da Aadic são 20 empresas que representam 30 mil imóveis. Isso somente dentro da Aadic. Então essas empresas, ao longo do tempo, desenvolveram vários benefícios para o proprietário.

OP – O que se tem de benefício no mercado imobiliário do Ceará que não existe em outros estados?
Germano - Alugou-se um imóvel, a partir do momento que ele foi alugado, as empresas bancam a inadimplência por parte do locatário. Então o risco é nosso. Outra coisa muito importante é que as empresas têm uma expertise muito grade na parte jurídica. Elas vendem o serviço agregado de administração, com a administração das demandas judiciais que possam vir a acontecer. Então, chegou hoje, a pessoa alugou uma casa para colocar uma farmácia, colocou um bar e você não queria que o seu imóvel tivesse essa destinação. Então, você não vai se preocupar em contratar advogado para mudar aquela situação, porque o corretor fez uma simples operação de unir as partes. O nosso relacionamento com o proprietário é umbilical, as empresas têm o respeito tremendo pelo patrimônio dele. Então, quando a gente coloca alguém no imóvel, a gente vai gerir uma relação. Então essa relação tem que começar a ser feita desde o início. Do momento da análise cadastral, da escolha das garantias, da elaboração do contrato prevendo todas as situações... Por quê? Porque quem vai resolver qualquer demanda que houver é o departamento jurídico daquela empresa. E esse serviço sem nenhum custo. Então, quando a gente oferece essa gama de situações e serviços agregados para as pessoas, faz com que haja um desestímulo à pessoa tentar aventurar-se no mercado, correr o risco da pessoa fazer um péssimo negócio, alugando com uma pessoa que tinha respondido a um despejo há pouco tempo, muitas vezes, ou que esteja negativado na praça e que aquele patrimônio que ela adquiriu durante uma vida inteira, que muitas vezes até recebeu de herança, seja colocado em risco que lhe agregue um serviço grande. Então, a relação da locação e da administração de imóveis é um relacionamento de muita responsabilidade. De venda também é. Você fazer uma operação de compra e venda também é, mas a de locação ela é muito mais complexa porque não é uma operação de pagar receber e entregar.  Nós temos locações que a gente gerência há 25 anos, mas são locações que já existem há 40 anos. Com fluidez de lei, com fluidez de evolução, de, muitas vezes um simples aditivo pode prejudicar tudo. Uma data errada num aditivo pode gerar um prejuízo para o patrimônio das pessoas muito grande. As empresas também... Essa autogestão é muito pequena no Ceará, porque elas se modernizaram muito. Hoje, por exemplo, aqui na Alessandro Belchior, nos funcionamos de domingo a domingo para quem quer alugar ou comprar, sete dias na semana nós estamos disponíveis. E, durante os dias úteis, nós estamos com doze horas de atendimento. Então, você chega no jornal 9h, se quiser vir alugar, conhecer a carteira que a gente tem disponível, você vai ser atendida 7h30 minutos. Da mesma maneira você sai do trabalho, tem um hora à noite, a gente funciona até 7h30 da noite. Então, esse esforço que a gente sempre faz de agregar novos serviços, ter serviços eletrônicos no site, ter uma rede de agências, como agente tem, explorar muito bem a divulgação, ter uma divulgação ampla, completa, faz com que o giro da carteira seja mais rápido, o proprietário pague menos condomínios durante o período que o imóvel está desocupado e os valores estão sintonizados com a realidade. Porque, hoje, nós temos valores, como sempre, antenados com aquilo que é mercado. Então, o proprietário muitas vezes pode fazer um mau negócio alugando muito barato, como pode fazer um mau negócio também pedindo muito caro porque aquele imóvel vai ficar seis meses, sete meses fechado com o valor altíssimo. Então essa sensibilidade de mercado é muito importante. A participação ativa no mercado nacional sempre foi uma presença marcante, os congressos que tem ao longo do Brasil, a nossa delegação sempre fica perdendo só para quem é o estado sede, nos Conames, que são os Congressos Nacionais de Mercado Imobiliário. Então sempre o Ceará leva uma grande delegação. Então ali é Ceará, São Paulo e Rio na cabeceira das maiores delegações.

 

OP – No mercado, em geral, a inadimplência está aumentando. Como a locação foi afetada pela crise?
Germano -  Com relação a essa parte de crise, o que eu tenho a colocar é que a crise que existe hoje ela é uma crise econômica que foi fruto, iniciou-se em uma crise política. Então, evidentemente, essa crise econômica motivada pela política traz reflexos na sociedade como um todo. O que temos que observar com muito cuidado é que a gente não pode ser pautado muitas vezes pelo que é notícia no maior eixo que é Rio-São Paulo, porque o Brasil é muito grande. Pegue a realidade do que cresce o Brasil, pegue a realidade do que cresce São Paulo e Rio de Janeiro e pegue a realidade do que cresce o Nordeste. São coisas completamente distintas. Pegue a realidade do que cresce o Mato Grosso, que é a China brasileira. Então, muitas vezes o que é que está acontecendo? Estamos pauta do o Brasil todo por uma realidade de estados já industrializados que não têm nenhum fato novo. Então, puxando para o nosso Nordeste, ele vê, crescendo 6%, 4%, 5%. Esse ano deve crescer ainda e o Ceará deve crescer também. Uma Fiat, uma Abreu e lima vindo para Pernambuco, qual o impacto disso? É um impacto gigantesco. Você colocar o Renagade, da Jeep, que é u, sucesso de vendas, a plataforma colocada em Pernambuco está funcionando. Qual foi a indústria que fechou em Pernambuco? Aí você vai para São Paulo e as indústrias colocando 60 mil, 70 mil pessoas em férias coletivas e demitindo outras tantas. Então, a gente vindo para o Nordeste, existe o impacto econômico da crise? Existe, mas muito menos agudo do que está acontecendo no Sudeste e no Sul. Lá eles estão pela primeira vez sentindo muito mais. Outra coisa interessante que a gente precisa analisar nessa crise é que crise é cíclica. Crise no mundo sempre a aconteceu, crise nos Estados Unidos e também no Brasil. É cíclico nós vamos ter momentos muito bons e nós vamos ter momentos não muito bons. E os empresários têm de estar habilitados para dançar conforme a música. Mas o que aconteceu é que nós tivemos aí a uns seis ou sete anos um milagre brasileiro que teve uma euforia aquela coisa que deixou as pessoas mal acostumadas. Essa crise é distinta das outras porque o sistema financeiro não foi afetado. Qual é o banco que está para quebrar? Qual é o banco que está com dificuldade? Qual é a correria que nós temos para poder ir sacar nossas economias na boca do caixa? Não existe isso. Nós temos Itaú, Bradesco, Santander e tantos outros bancos sólidos, financeiramente equilibrados, a Caixa fazendo um ajuste ou outro que aí é questão de gestão de governo, mas o sistema financeiro está todo muito sólido. Então essa crise tem essa característica muito importante. O único que precisou fazer ajuste recentemente foi a Caixa. Mas o sistema financeiro como um todo, você não vem notícia, nenhuma nenhum tipo de abalo. Você ter o sistema financeiro intacto, que é quem financia, oxigena o mercado, É muito importante. Voltando a questão do Nordeste, nós temos o nordeste impactado em Recife. Ceará, nós estamos saindo de um governo Cid Gomes. Que aproveitou muito bem esse momento do Voltando a questão do Nordeste, nós temos o nordeste impactado em Recife. Ceará, nós estamos saindo de um governo Cid Gomes extremamente realizador, que aproveitou esse momento que estamos vivendo e fez obras importantíssimas para a gente. Duplicou estradas, fez centro de eventos, fez policlínicas, fez obras para o Estado maravilhosas. Você pega um investimento de um centro de eventos daquele, você está trazendo investimento para perto, trazendo hotéis. E nós temos um prefeito também que esta tirando um delay que a gente teve Você pega um investimento de um centro de eventos daquele, você está trazendo investimento para perto, trazendo hotéis. E nós temos um prefeito que também está fazendo muita coisa. Olha o que era a Cidade antes e olha o que é com o Roberto Cláudio: binários, viadutos... Então, combinado isso aos anos positivos que nós tivemos do Cid Gomes aos anos positivos que nós estamos tendo do Roberto Cláudio e com a siderúrgica, que é uma coisa que está acontecendo aqui mo Ceará que pouca gente tinha noticiado isso. Maior empreendimento que está acontecendo em realização do mundo é a siderúrgica e está sendo feita aqui no Ceará. Então você fazer uma siderúrgica no Ceará, uma economia muito dependente do comércio e do serviço, você impacta enormemente. Quando você me pergunta se a crise chegou no mercado de locação? Eu digo que a inadimplência aumentou, mas ela já vinha num patamar. Se você perguntar de um ano para o outro cresceu 10%. É alguma coisa compatível do que estão noticiando? Não. Nós temos uma inadimplência e subiu um pouco, totalmente controlável, que no passado já vivenciamos outras crises nós já tivemos inadimplências muito maiores do que vivenciamos hoje. Na década de 1990 era muito maior. O que a gente considera inadimplência? É a impontualidade, aquelas pessoas que pagam dias depois de quando venceu, isso para a gente não é inadimplência. A inadimplência só é quando há repetição o cara vira um mês devem do outro. Deixou de pagar o aluguel de junho e devia maio. Então o que a gente tem é de inadimplência hoje A gente quando é a repetição o cara vira um mês devem do outro. Deixou de pagar o aluguel de junho e devia maio. Então o que a gente tem de inadimplência hoje, algo em torno aí de 1,7%, já foi no passado algo e, torno de 4,5%. E esse negócio de crise também está na cabeça das pessoas, também é psicológico. Por conta dessa contaminação, muitas vezes psicológicas, nas locações comerciais hoje se sente um pouco, mas ainda estamos com turnover positivo, em que se aluga mais do que devolve. Isso é um indicador que a gente controla muito.


OP - Como está esse indicador?
Germano - Hoje, deve estar numa relação de que para cada imóvel devolvido, você aluga 1,4. Ou Seja, ainda se aluga 40% mais do que devolve. Isso eu estou colocando na balança residencial e comercial. Se eu for para o residencial aí eu vou dar baile. Apesar de todas as entregas, apesar disso tudo, o mercado todo fez discussões há oito anos interessantes. O mercado de locação se reuniu e disse assim: 'Rapaz, todo mundo vai comprar e o que vai acontecer com o mercado de locação?. Vai ter inquilino ainda para os imóveis?'. Mas, gente, o déficit habitacional da gente é tão grande. Antes do boom imobiliário, 14% das pessoas moravam em unidades locadas, depois do boom imobiliário, quase 18%. Cresceu o percentual de 14% para 18%. Enquanto o número de pessoas que passaram a ter residência própria cresceu menos de um ponto percentual.

OP - Isso é uma tendência das capitais também...
Germano - É. Eu vou já pegar para ti um dado ali do IBGE. Então a locação tem uma série de vantagens: mobilidade, pois você pode trocar de bairro fácil. Espera o prazo do contrato vencer e se não quiser esperar, devolve e paga a multa, aluga outro. Meu marido foi transferido e preciso ir para outro imóvel, devolve e vai. Enquanto na compra e venda, muitas vezes você se engessa. E agora vamos para os economistas, se for para a conta da ponta do lápis, tem uns que dizem assim: 'é muito melhor alugar do que comprar'. Deixa o dinheiro aplicado e aí vai. Aí os bancos vão morrer de rir, porque muitas vezes os bancos pauta, a turma e dizem: 'Rapaz, não compre, não compre, não compre, porque imóvel não tá rendendo'. Aí vamos pegar nos últimos dez anos para ver o que rendeu mais do que imóvel... Não tem nenhuma aplicação que tenha rendido nos últimos dez anos mais do que imóveis. Yield, que é um termo em inglês que quer dizer rentabilidade, que é muito usado no mercado, o que a gente tem que fazer? Eu não posso pegar o parâmetro do valor de venda de um imóvel versus aluguel. Eu tenho que pegar valorização mais o retorno percentual que eu estou tendo por mês. Pegue isso aqui é some as duas coisas e me diga se tem investimento melhor nos últimos tempos. Antes do boom imobiliário a bolsa batia 70 mil pontos. Ela está em quanto hoje? Cinquenta e pouco? Covardia. Se eu for comprará imóveis com bolsa, a valorização que houveram dos imóveis... E você pode pegar qualquer índice. Pode pegar fundo de renda fixa, pode pegar ação do que for, poupança... A rentabilidade mais o retorno do aluguel, nos últimos 10 anos, não existe investimento melhor do que isso. Então se um economista disser que não é para investir em imóveis... Imóvel é uma aplicação de longo prazo e os investimentos que você vai fazer, você não vai fazer investimento, nem que seja no especulativo, que seja daqui a trinta dias. No campo das ações, você pega uma ação da M Dias Branco, foi lançada na época há R$ 18, depois passou para R$ 22 e hoje está R$ 100. Mas por quê? Porque é uma empresa sólida, com governança, não vendeu sonhos, está na economia real... No Nordeste... No Nordeste... Onde foi que ela cresceu? Da onde que saiu a maior empresa de farmácias do Brasil? Do Nordeste. É do Nordeste para frente. Então as realidades que a gente vivência aqui são diferentes do Brasil.

OP - E as regiões de Fortaleza mais buscadas para locação? São as mesmas de venda?
Germano - A procura por locação acontece onde é mais adensado, onde tem mais serviços públicos. Então, primeiro lugar está Aldeota e Meireles. Aí os imediatos: Dionísio Torres, Praia de Iracema, Cocó, Guararapes e adjacências, Bairro de Fátima, Parquelândia.


OP - Vocês trabalham com vendas também. Como é trabalhar com mercados tão distintos?
Germano - Isso foi estratégico. Desde o início dos nossos negócios, nós começamos realmente a gente só fazia compra e venda. Primeiro ano da gente foi só compra e venda. Foi interessante no começo. Eu sou advogado, meu irmão é administrador de empresas, o Alessandro. Então, eu tenho 25 anos de mercado. Estou aqui desde a fundação, com 18 anos, o Alessandro tem um pouco mais. O Alessandro tem quase 28 anos de mercado. Minha primeira profissão foi corretor de imóveis. Então, terminei o terceiro ano, fui fazer engenharia civil, na época, e o Alessandro já fazia economia e depois que ele foi para a administração. Então, nós resolvemos montar a empresa, montamos e no primeiro ano trabalhávamos com compra e venda, porque ele era corretor e em seguida nós montamos a área de locação e administração. E ao longo do tempo, a nossa empresa foi se identificando mais e crescendo mais, estava mais em nosso DNA a questão da locação e da administração. Mas por que ser uma empresa completa, de atuar nos dois mercados? Porque nós entendemos que o que é imperativo é a vontade do cliente. Então se você tem uma carteira de imóveis conosco, e quer reposicionar algum imóvel, quer vender e comprar algo para você, eu não posso simplesmente cruzar meia braços e dizer assim: 'procure outra empresa que eu não faço'. Não. Eu vou fazer todo esforço para que aquele imóvel seja vendido prioritariamente para o locatário. Então nós temos que ser uma empresa completa para atender aos anseios dos nossos clientes. Então, o inquilino que hoje é inquilino e que queira comprar um imóvel, ele já está dentro de casa. Então a opção de ser uma empresa completa é uma necessidade. E dentro de âmbito da empresa completa, nós atuamos em algumas frentes. Muito no imóvel de terceiros, o imóvel chamado de avulso. Ou seja, a gente não atua muito fortemente... Nós fazemos também a parte de lançamentos, vendemos, temos parceria com todas as construtoras e vendemos muito terreno para incorporações. Nós fazemos muitas operações, que são operações com tíquetes mais altos, de vendas de áreas para incorporações. Agora, tem um projeto que a gente está fazendo com a J.Simões, no Guararapes. Lá vai ter um projeto bem interessante, já está cercado.

OP - O mercado da venda tem o mesmo panorama da locação?
Germano - O mercado viveu esse momento de euforia e o mercado de compra e venda temos que dividir em dois. Com relação ao novo, de lançamentos, temos construtoras aqui extremamente sólidas e experientes. As construtoras, pela experiência que têm, estão fazendo o dever de casa e se arrumando para essa realidade de mercado. É o que nós temos visto muito. Olhando com lupa e examinando com muito cuidado cada empreendimento, olhando para seus custos, examinando cada empreendimento com muito cuidado e profissionalismo, para se adequar a esse momento de mercado. Porque o que acontece que muitas vezes também não é pautado. Muita gente comprou. Você tem uma capacidade de endividamento. Então, esse é o ciclo. Eu posso comprar um carro de cinco em cinco anos.  Eu comprei, eu saí do mercado por cinco anos. Então você imagine um imóvel. Então isso foi muito bom, vendeu muito, as pessoas se endividaram, o mercado vinha nesse patamar, fez isso. O mercado está tornando hoje as empresas mais seletivas. Seletivas com relação a terreno, seletivas com relação a produto, só estão lançando o que é para lançar naquele momento, revendo tudo. Então muito atentas a ofertas. Então, se tem muito apartamento desse tipo, vamos fazer outro tipo, entendeu? Então, eu acho que esse momento é dessa adequação, não podia vir na velocidade que vinha e está acontecendo essa adequação. Mas eu lhe digo e pode dizer, aqui está muito melhor do que em São Paulo, mas está muito.

OP – E quando se fala em imóveis para investimento?
Germano - Não existe indexador melhor que imóveis. Imóveis não caem de preço, só sobem. E se você vir, daqui a um ano sobe 20%, 25%.

OP - Com relação aos imóveis novos, o senhor acha que o fato das construtoras terem a Coopercon (Cooperativa da Construção Civil), facilita para o mercado não sofrer com estoques?
Germano - Rapaz, cearense é um bicho danado. Povo forte, danado, viu. Essa Coopercon é um case. É incrível. Eu acompanhei desde a criação. Você compra com um custo incrível. Então isso traz resultado, você não está isolado. O associativismo, cooperativismo é muito importante. Você compartilha soluções. Todo mundo briga no mercado, disputa palmo a palmo, mas aquilo que você pode ter sinergia, você faz.

OP - O Ceará passou por obras estruturantes nos últimos anos. Então, em que medida a locação por temporada foi estimulada?
Germano - A locação por temporada praticamente não existe, porque ele não vale à pena. Você tem que mobiliar do talher ao pano de prato, do edredom ao ar-condicionado, para você explorar três vezes por ano: julho, dezembro e janeiro. Durante todo o outro período, você está pagando IPTU e condomínio para explorar três meses. As garantias que você vai investir em uma locação como essa não são as convencionais e a rentabilidade é muito baixa perante o que a pessoa tem que investir. Na ponta do lápis, dá prejuízo. Aonde tem mercado que funciona um pouquinho melhor de locação por temporada são as locações de veraneio. Porto das Dunas, Guaramiranga.

OP - Em comparação com outros estados, o preço do aluguel aqui é bom, não é tão alto. Mas, essa rentabilidade não é tão alta…
Germano - Hoje, o residencial vai render algo em torno de 0,5% de retorno. No comercial, essa média é um pouco mais complexa, porque eu coloco galpão, loja, sala, terreno prédio comercial e casa comercial, então é  um mix muito grande. Mas eu diria que no comercial varia de 0,4% até 0,7%. Apartamento e casa residencial é mais regular.

OP - O senhor acha que o Centro da Cidade é subestimado com relação a investimento?
Germano - O Centro continua sendo o maior polo de negócios de Fortaleza. Se você for ver, o metro quadrado (m²) mais caro em São Paulo é no Centro. Assim como o metro quadrado mais caro em Fortaleza é no Centro, continua sendo


    
    

undefined

Compartilhar
espaço do leitor
Nenhum comentário ainda, seja o primeiro a comentar esta notícia.
0
Comentários
500
As informações são de responsabilidade do autor:
  • Em Breve

    Ofertas incríveis para você

    Aguarde

ACOMPANHE O POVO NAS REDES SOCIAIS

Jornal de Hoje | Imóveis